یادتان باشد مشاور املاکی جهت تنظیم مبایعه‌نامه و معامله ملک مورد اعتماد است که دارای مجوز کسب اتحادیه املاک و مجوز کسب باشند که معمولا در دید مشتری نصب شده و قابل مشاهده است.
مراحل سند زدن ملک
پیدا کردن خانه ایده آل و مناسب که با شرایط شما سازگاری داشته باشد کار بسیار سخت و پر زحمتی می باشد ولی وقتی که خانه مورد نظر و ایده آل را یافتید ماجرای جدیدی آغاز می شود که سند زدن ملک خریداری است بنابراین اگر قصد دارید که با مراحل سند زدن ملک آشنا شوید با ما در این مقاله همراه باشید.
در مراحل سند زدن ملک ممکن است که با مواردی همچون مبایعه نامه، بنچاق، انتقال سند و . روبه رو شوید همچنین توجه داشته باشید که سند زدن ملک خریداری شده دارای جزئیاتی می باشد که اگر به آن توجه نشود ممکن است که شخص را دچار مشکل نماید و هر یک از طرفین معامله چه خریدار و چه فروشنده پشیمان شوند از این رو مهمترین بخش معامله سند زدن ملک می باشد، بنابر این به موارد گفته شده در این مقاله به خوبی توجه نمایید تا دچار چنین مشکلاتی در هنگام سند زدن ملک خود نشوید. قبل از انجام مراحل سند زدن ملک و در درجه اول به دو شخص احتیاج داریم: فروشنده و خریدار ، بعد از این که این دو شخص به توافق رسیدند وارد معامله می شوند و پس از اتمام معامله انجام شده زمان برای سند زدن ملک معامله تعیین می شود.
برای مشاهده موارد بیشتر از وب سایت کلید املاک دیدن فرمائید.
مراحل سند زدن ملک مورد معامله
سند زدن ملک مورد معامله در ایران دارای چهار مرحله می باشد این مراحل عبارت اند از:
- توافق
- دریافت کد رهگیری
- مراجعه فروشنده به دفتر اسناد رسمی
- سند زدن ملک
که در ادامه تک تک مراحل را به صورت کامل توضیح خواهیم داد.
مرحله اول: توافق
مرحله اول از مراحل سند زدن ملک را پس از انتخاب ملک مورد نظر می توان توافق خریدار و فروشنده ملک بیان نمود که از قبیل توافق بر سر قیمت و موارد همراه خانه و ..می باشد و پس از این که دو طرف معامله توافق نمودند، این توافق تحت عنوان قول نامه که نوشته ای کتبی می باشد، نوشته می شود، این قول نامه بیان می کند که خریدار و فروشنده به حرف و توافقی که بین خود صورت پذیرفته است پایبند هستند.
اما در این جا یک مسئله ای ممکن است که ذهن شما را درگیر نماید آن هم تفاوت مبایعه نامه و قول نامه است ولی آیا این دو با هم تفاوت دارند؟
تفاوت مبایعه نامه و قول نامه
در واقع می توان گفت که نام حقوقی قول نامه مبایعه نامه می باشد، قول نامه بار حقوقی ندارد و اگر بین طرفین دعوا رخ بدهد و با قول نامه به مراکز قضایی مراجعه نمایند قول نامه محکمه پسند نمی باشد.
از این رو برای این که قول نامه قانونی و فقهی باشد باید به مبایعه تعیین مبلغ مورد معامله نامه تغییر پیدا کند. از این رو شما پس از این که توافقات اولیه انجام دادید اگر دفتر خانه ای باز نبود تا بتوانید به صورت رسمی معامله را انجام بدهید می توانید اقدام به نوشتن مبایعه نامه کنید.
مبایعه نامه را هم خود اشخاص می توانند بنویسند و هم بنگاه معاملاتی می تواند اقدام به نوشتن آن کند.
مواردی که باید در مبایعه نامه ذکر شود
هنگامی که اقدام به نوشتن مبایعه نامه که یکی از مراحل سند زدن ملک می باشد کردید موارد زیر را در آن رعایت کنید.
۱ . مشخصات فروشنده
این مشخصات شامل: مشخصات سجلی، آدرس شخص فروشنده که حتماً باید کد پستی ذکر شود، تلفن همراه و ثابت.
۲ . مشخصات خریدار
این مشخصات شامل: مشخصات سجلی، آدرس شخص خریدار که حتماً باید کد پستی ذکر شود، تلفن ثابت و همراه
۳ . موضوع مورد معامله
این موضوع شامل مواردی از جمله: مشخصات کامل جغرافیایی، ثبتی و مساحت زمین و خانه
۴ . زمان مورد معامله
زمان پرداخت و زمان حضور در دفتر خانه اسناد رسمی جهت سند زدن ملک باید در مبایعه نامه ذکر شود.
۵ . مبلغ مورد معامله
مبلغ توافق شده نیز باید در مبایعه نامه ذکر شود توجه کنید که این مبلغ باید به وجه رایج کشور یعنی ریال ذکر شود.
مواردی که در بالا به آن ها اشاره نمودیم از موارد الزامی برای تنظیم مبایعه نامه می باشد به گونه ای که اگر یکی از موارد بالا را رعایت نکنید نمی توان عنوان مبایعه نامه را به این موضوع داد. دقت کنید مبایعه نامه تعیین مبلغ مورد معامله ای که فقط دارای موارد بالا باشد یک مبایعه نامه سست است از این رو برای استحکام آن لازم است که موارد دیگری را بیان نمود.
مواردی که برای استحکام مبایعه نامه انجام می شود:
۱ . تعیین زمان پشیمانی
در قرارداد خود زمانی را برای پشیمانی مشخص نمایید به طور مثال: ذکر کنید که هر یک از خریدار و یا فروشنده حق دارد به مدت زمان ۴۸ ساعت پس از انعقاد قرار داد پشیمان شود.
در این حالت شما می توانید تا ۴۸ ساعت از معامله انجام شده اگر پشیمان شدید بدون آن که عواقبی در انتظار شما باشد آن را اعلام کنید.
۲ . تعیین مبلغ خسارت
بهتر است در هنگام درج قرار دهد مبلغی را به عنوان خسارت پشیمانی تعیین نمایید. به طور مثال تعیین نمایید که در صورت پشیمانی تا ۴۸ ساعت فرد انصراف دهنده مؤظف است مبلغی را به طرف مقابل پرداخت نماید. در این صورت شخص اگر از انعقاد قرارداد منصرف شد می تواند با پرداخت این مبلغ از ادامه فرایند خرید و فروش ملک انصراف بدهد.
۳ . تعیین موارد فسخ قرارداد.
مواردی که فروشنده و یا خریدار امکان فسخ آن را خواهند داشت نیز در قرارداد خود تعیین نمایید. البته امروزه در برخی از قرارداد ها می نویسند (اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش) که در صورت بیان این جمله در قرار داد دیگر نه فروشنده و نه خریدار نمی توانند در مواردی که قانون برای آن ها حق فسخ در نظر گرفته است قرارداد را فسخ نمایند.
۴ . تعیین تعیین مبلغ مورد معامله وسایل قرار گرفته بر روی ملک
ممکن است ملکی که شما قصد خرید آن را دارید دارای وسایلی باشد که روی آن ملک است به طور مثال: شوفاژ یا کابینت، از این رو بهتر است برای جلوگیری از بروز هر گونه مشکلی بین شما و فروشنده در مبایعه نامه به توصیف کامل هر یک از موارد روی ملک بپردازید. مثلاً بنویسید که منزل را با وسایلی همچون شوفاژ، کابینت، کولر آبی و . خریداری نموده ام، این شفافیت سبب می شود دیگر مشکلی در هنگام سند زدن ملک رخ ندهد.
۵ . امضای شاهد
پس از انکه مبایعه نامه را تنظیم نمودید بهتر است که آن را به امضای حداقل دو شاهد برسانید، این کار برای افزایش اطمینان می باشد.
نکته قابل توجه در تنظیم مبایعه نامه
در مبایعه نامه نیز باید نحوه پرداخت هزینه های انتقال سند ذکر شود به گونه ای که برخی از این هزینه ها با فروشنده و برخی از این هزینه ها با خریدار می باشد. همچنین فروشنده باید تمامی بدهی های ملک خود را تا روز تحویل بپردازد، البته دقت کنید که اگر شما به عنوان خریدار ملک را امروز تحویل گرفتید ولی ملک را سال آینده به نام زدید از زمانی که شما ملک را تحویل گرفتید هزینه های ملک با شما می باشد و فروشنده قبل از تحویل ملک باید تمام هزینه های مربوط به آن را پرداخت نماید.
مرحله دوم: دریافت کد رهگیری
دومین مرحله از مراحل سند زدن ملک دریافت کد رهگیری می باشد. پس از آن که بین فروشنده و خریدار توافق نامه صورت گرفت و مرحله اول که همان تنظیم مبایعه نامه می باشد صورت پذیرفت نوبت به دریافت کد رهگیری می باشد، زیرا مبایعه نامه منحصر به یک شخص نمی باشد و ممکن است که فروشنده این ملک را به چند نفر دیگر نیز بفروشد.
برای جلوگیری از بروز چنین مشکلی فروشنده و خریدار باید پس از تنظیم مبایعه نامه مورد تأیید خود به یکی از بنگاه های معامله ملکی مجاز مراجعه نموده تا مبایعه نامه خود را در سیستم نرم افزاری جامع ثبت نمایند.
نکته قابل توجه
به این نکته توجه کنید که بنگاه معاملاتی که برای ثبت مبایعه نامه خود به آن مراجعه می کنید حتماً و حتماً معتبر باشد.
همچنین شما می توانید با مراجعه به بنگاه های املاکی معتبر از سلامتی مبایعه نامه خود مطمئن شوید به گونه ای که اگر شخص فروشنده ملک مورد نظر را قبلاً به شخص دیگری فروخته باشد سیستم خطا می دهد ولی در غیر این صورت مشکلی تعیین مبلغ مورد معامله تعیین مبلغ مورد معامله ایجاد نمی شود. شما با این کار علاوه بر اطمینان از سلامت ملک و مبایعه نامه می توانید از فروش ملک خود همان گونه که در قبل به آن اشاره نمودیم به شخص ثالثی جلوگیری نمایید.
مرحله سوم: مراجعه به دفتر اسناد رسمی همراه با مدارک
این مرحله از مراحل سند زدن ملک بر عهده فروشنده می باشد که باید با شناسنامه و اصل سند به دفتر اسناد رسمی مراجعه نماید و خریدار وظیفه ای بر عهده ندارد.
مدارک لازم برای تشکیل پرونده نقل و انتقال و سند زدن ملک
برای انتقال و طی کردن مراحل سند زدن ملک شخص فروشنده لازم است مدارک ذیل را به همراه داشته باشد.
- اصل و تصویر سند ملک مورد معامله
- اصل و تصویر بنچاق ملک مورد معامله
- اصل و تصویر وکالت نامه
- اصل و تصویر کارت ملی خریدار و فروشنده ملک
- اصل و تصویر پایان کار و یا عدم خلافی ملک
- اصل و تصویر حصر وراثت که در مورد سند های ورثه ای می باشد.
- اصل و تصویر فرم مالیات بر ارث
- صورت مجلس تفکیکی در مورد آپارتمان
اطلاعات بیشتر را در مقالات دیگر مشاهده کنید.
بنچاق چیست؟
در موارد بالا شاید به موردی مانند بنچاق برخودار کرده باشید ولی آیا می دانید بنچاق چیست؟
بنچاق یک ورقه کاغذ A2 می باشد که در آن مشخصات فروشنده و خریدار، آدرس و تمام هزینه هایی که طرفین معامله انجام داده اند، در آن آورده می شود در واقع می توان گفت که بنچاق پیش نیاز سند می باشد و در آن توصیفات ملک نوشته می شود.
بنچاق از لحاظ سندی در درجه دوم می باشد و بدون ان هم معامله انجام می شود، دفتر خانه نیز یک نسخه از بنچاق را نزد خود نگه می دارد در این صورت اگر شما بنچاق نداشته باشید و یا آن را گم کرده باشید می توانید به دفتر خانه مراجعه نموده و یک نسخه از آن را دریافت کنید.
دفتر خانه وظیفه دارد وقتی شخصی برای انتقال سند به آنجا مراجعه می کند از شهرداری، دارایی، بیمه و بخشداری تحقیقاتی انجام بدهد تا متوجه شود که آیا ملک مورد نظر بدهی دارد یا خیر که به کار انجام شده توسط دفتر خانه مفاصا حساب گفته می شود.
علاوه بر این دفتر خانه به صورت اینترنتی بررسی می کند سند مورد نظر در گرو جایی نباشد و ملک در طرح ساخت ساز شهرداری نباشد یعنی بزرگراهی از ملک شما عبور نکند.
در صورت بررسی موارد گفته شده و اعلام عدم مشکل ملک اجازه انجام معامله صورت می پذیرد که این بخش از کار دفتر اسناد رسمی بسیار مهم می باشد.
مراحل سند زدن ملک توسط فروشنده
فروشنده توسط نامه ای که از دفتر اسناد رسمی دریافت می کند باید چند مرحله را برای بنام کردن سند ملک مورد نظر خود طی نماید. این مراحل عبارت اند از:
شهرداری و بخشداری
فروشنده با نامه ای که از دفتر اسناد رسمی به او داده شده است به شهرداری مراجعه می کند، شهرداری نیز مورد بررسی قرار می دهد که آیا ساختمان بر طبق پروانه ساخت می باشد یا خیر در صورت نداشتن پروانه ساخت ملک، فروشنده باید جریمه ملک را پرداخت کند.
نکته قابل توجه
عوارض نوسازی برای زمین و ساختمان نیز جز هزینه های انتقال سند می باشد.
دارایی
۴ درصد از قیمت ملک را باید به عنوان مالیات بر نقل و انتقال پرداخت نمود. ممکن است که شخص با دیدن ۴ درصد معامله را رها کند ولی باید بدانید قیمتی که دارایی روی ملک می گذارد با قیمت واقعی متفاوت می باشد.
در صورتی که ملک شما تجاری می باشد این مورد به آن تعلق می گیرد.
مرحله چهارم و نهایی: انتقال سند یا سند زدن ملک
بر طبق تاریخی که در مبایعه نامه ذکر شده است فروشنده و خریدار باید در آن تاریخ برای سند زدن خانه در دفتر خانه حضور پیدا کنند. اگر به هر دلیلی یکی از طرفین در تاریخ تعیین شده در دفتر حضور پیدا نکنند و طرف دیگر نتوانست به هیچ طریقی با او تماس بگیرد باید تا پایان ساعت اداری در دفتر خانه منتظر شخص دیگر باشد در صورت عدم حضور شخص، طرف حاضر می تواند دریافت گواهی عدم حضور بگیرد.
به طور مثال اگر خریدار نتوانست به هیچ طریقی فروشنده را پیدا کند با دریافت و در دست داشتن این گواهی می تواند به دادگاه مراجعه نموده و خسارت و هزینه پشیمانی را دریافت کند. ولی در صورت حضور طرفین معامله در وقت تعیین شده در دفتر خانه و ارائه تمام مدارک لازم توسط فروشنده پس از پرداخت هزینه تحریر به دفتر خانه سند ملک به نام خریدار می شود.
حق تحریر مبلغی می باشد که خریدار و فروشنده مساوی به دفتر خانه می پردازند ولی این تنها هزینه لازم برای انتقال سند نمی باشد بلکه هزینه های دیگری همچون هزینه اخذ کد رهگیری از سیستم سراسری نیز جز هزینه های لازم برای انتقال سند می باشد.
مراحل سند زدن ملک کار بسیار سختی نیست ولی در این مرحله باید نکاتی که ذکر کردیم به دقت انجام شود تا از بروز هر گونه مشکلی چه برای خریدار و چه برای فروشنده جلوگیری شود.
امید است که توانسته باشیم تمامی مراحل سند زدن ملک را به صورت کامل و شفاف برای شما عزیزان بیان نموده باشیم.
استرداد عوضین پس از فسخ
در خصوص دعوی خواهان‌ها 1-ف.م. 2-ف.م. به طرفیت آقای م.ش. با وکالت آقای ن.ز. به خواسته تأیید فسخ معامله مورخ 25/9/1384 بدلیل غیر مستحق بودن و پرداخت ضرر و زیان طبق نرخ روز با احتساب خسارات دادرسی هر کدام مقوم به 000/000/51 ریال، خواهان‌ها توضیح داده‌اند: طبق سند عادی مورخ 25/9/1384، یک دستگاه آپارتمان واقع در . از خوانده خریداری و کل ثمن مورد معامله را پرداخت نموده‌ایم و ایشان طبق دادنامه شماره 900529 شعبه 5 دادگاه حقوقی شهریار، غیر مستحق شناخته شده و ازطرف دیگر بانک ص. به‌لحاظ عدم پرداخت وام، اجرائیه صادر نموده. لذا صدور حکم به‌شرح خواسته مورد استدعا میباشد و در جلسه مورخه 18/1/1392 آقای ف.م. توضیح داده اینجانب به ولایت از خواهان ردیف اول(خانم ف.م.) یک واحد آپارتمان به مبلغ پانزده میلیون و پانصد هزار تومان برای دخترم خواهان ردیف اول خریداری کرده‌ام و تمامی ثمن را پرداخت کرده‌ام. مساحت مورد معامله 67 متر مربع بوده، طبق مبایعه‌نامه در حال حاضر طبق پاسخ استعلام اداره ثبت 50/59 متر مربع است و مورد معامله بشرط داشتن مساحت معین خریداری شده که هم اکنون کمتر میباشد. علاوه بر اینکه خوانده توانایی تنظیم سند و انتقال را ندارد و طی دادنامه شعبه پنجم، الزام به تنظیم سند، رد شده است و مراتب فسخ به خوانده اعلام شده است و در قرارداد مقرر شده در صورت کشف فساد به نرخ روز جبران ضرر گردد. خوانده پاسخ داده همانطور که خریده بودم، ملک را به خواهان فروخته‌ام و کارشناس هر مبلغ تعیین کند، قبول دارم. دادگاه با عنایت به مراتب فوق و از توجه به جامع محتویات پرونده و نظر به اینکه برابر قرارداد فروش، واحد آپارتمان توسط خواهان ردیف دوم بولایت برای خواهان ردیف اول خریداری نموده و نظر به اینکه مورد معامله به مساحت 67 متر مربع مازاد مبلغ ده میلیون و پانصد هزار تومان مورد مبیع قرار گرفته است و از سوی دیگر به موجب دادنامه شماره 9109972640500863 - 30/8/91 صادره از شعبه پنجم حقوقی در پرونده کلاسه 900529 دعوی آقای ف.م. به طرفیت آقای م.ش. به‌لحاظ فقدان مالکیت، غیر قابل استماع تشخیص داده شده است و نظر به اینکه کارشناس منتخب دادگاه طی نظریه شماره 930300103 مورخ 27/1/1393 که مورد اعتراض طرفین قرار گرفته، نرخ روز ملک موصوف را 000/000/790 ریال تعیین و برآورد نموده است و نظر به اینکه مراتب فسخ طی اظهار نامه شماره 20760 -23/10/1392 به خوانده ابلاغ شده است، لذا دعوی خواهان به نظر دادگاه ثابت تشخیص و مستنداً به مواد 10-219-230-350 قانون مدنی و 198-515-519 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی، حکم به تأیید فسخ معامله مورخ 25/9/1384 و محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ 000/000/790 ریال قیمت روز موضوع قرارداد و مبلغ . ریال بابت تعیین مبلغ مورد معامله هزینه دادرسی و دستمزد کارشناس در حق خواهان ردیف اول صادر و اعلام می‌گردد. بدیهی است هزینه دادرسی مازاد بر مبلغ تقویم شده در زمان اجرا دریافت خواهد شد و در خصوص خواهان ردیف دوم، نظر به اینکه مشارٌالیه خود اقرار دارد که بولایت از خواهان ردیف اول اقدام به معامله نموده، ذینفع در اقامه دعوی نبوده مستنداً به ماده 2 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی، قرار رد دعوی صادر و اعلام می‌گردد. رأی صادره حضوری، ظرف بیست روز پس از ابلاغ، قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه محترم تجدیدنظر استان تهران میباشد.
رئیس شعبه 3 دادگاه عمومی حقوقی شهریار - ابراهیمی آزاد
رأی دادگاه تجدیدنظر استان
تجدیدنظرخواهی آقای م.ت. به‌طرفیت خانم ف.م. با ولایت آقای ف.م. نسبت به دادنامه 371 - 31/3/93 صادره از شعبه سوم دادگاه عمومی حقوقی شهریار متضمن صدور حکم به تأیید فسخ مبایعه‌نامه مورخ 25/9/84 و نیز محکومیت تجدیدنظرخواه به پرداخت 790 میلیون ریال بعنوان قیمت روز مورد معامله بانضمام خسارات دادرسی، وارد و موجه است. زیرا اولاً: مستند دادنامه تجدیدنظرخواسته در تأیید فسخ اظهارنامه شماره 20760 - 23/10/92 ارسالی از ناحیه آقای ف.م. است که این اظهارنامه بیش از هشت سال از تاریخ معامله ارسال گردیده و با فوریت اعمال حق فسخ یا خیار منافات دارد. ثانیاً: تجدیدنظرخواندگان مبنای دقیق فسخ معامله را اعلام نکرده‌اند. اگر علت فسخ، شرط ذیل قرارداد مبنی بر کشف فساد در معامله باشد، در مانحن‌فیه فسادی مترتب بر معامله احراز نمی‌گردد. اینکه سند رسمی مالکیت بنام تجدیدنظرخواه تعیین مبلغ مورد معامله نبوده و دعوی الزام به انتقال رسمی بموجب دادنامه 863 - 30/8/91 شعبه پنجم دادگاه عمومی حقوقی شهریار رد گردیده، فساد تلقی نمی‌گردد. در ثانی از موجبات فسخ نیست. زیرا تجدیدنظرخواه مورد معامله را با قولنامه دیگری خریداری کرده و مالکیت، محل مناقشه و نزاع نیست و معارض هم وجود ندارد و اگر مبنا کسری مساحت آپارتمان باشد، اولاً: در قولنامه متراژ آپارتمان حدوداً 67 مترمربع ذکر گردیده که تقریبی است، ممکن است کمتر یا بیشتر در بیاید، ثانیاً: چه علت تعیین مبلغ مورد معامله فسخ کسری مساحت باشد (خیار تخلف وصف) و چه موارد دیگری، در تمامی موارد رعایت فوریت عرفی در اعمال حق فسخ، ضروری است. ضمن اینکه اگر منظور دادگاه بدوی از ذکر عبارت »غیرمستحق بودن« مستحق للغیر بودن مبیع باشد، در اینخصوص اولاً: چنین معامله‌ای از اساس باطل است؛ در حالیکه تجدیدنظرخواندگان مدعی فسخ شده‌اند که فسخ نیز ناظر بر معامله صحیح است. ثانیاً: دلیلی بر مستحق‌للغیر بودن مورد معامله ابراز نگردیده و کسی نیز مدعی آپارتمان مذکور نگردیده، صرفاً خرید و فروش آن توسط تجدیدنظرخواه با قولنامه بوده که امری رایج و متداول در عرف جامعه میباشد. بنابراین در اعمال حق فسخ، فوریت عرفی لازم است و پس از گذشت چندین سال از انعقاد قرارداد، این حق ساقط می‌گردد. از طرفی با تحقق شرایط فسخ و اعمال آن، عوضین مسترد می‌گردد؛ یعنی ثمن به خریدار و مبیع به بایع و لحاظ قیمت روز مبیع وجاهت قانونی ندارد. بنا به مراتب، دادنامه تجدیدنظرخواسته که خلاف این معنا صادر گردیده در خور تأیید نیست. این دادگاه مستنداً به ماده 358 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی، ضمن نقض آن مبادرت به صدور حکم بی‌حقی دعوی خواهان‌ها می‌نماید. این رأی قطعی است.
مستشاران شعبه 28 دادگاه تجدیدنظر استان تهران
توکلی - نامدار
منظور از مبایعه‌نامه چیست؟ (۷ نکته بسیار مهم در رابطه با تنظیم این قرارداد)
مبایعه نامه عبارت است از بیع نامه یا قراردادی که در آن بیع واقع شده است. منظور از بیع، دادن مالی است به عوض معلوم یا به عبارتی بیع نامه قراردادی است در رابطه با خرید و فروش مالی بین خریدار و فروشنده که در مقابل دادن مال باید پول یا عوض دیگری پرداخت شود.
اساسا مبایعه‌نامه خرید خانه حاوی جزییات ضروری و لازمی‌ست که میتواند ضمانت موفقیت معامله را تا حدی زیادی تضمین کند. غالبا پس از توافق کلامی فی مابین طرفین، نوبت به نگارش مفاد و مراحل مبایعه‌نامه در معاملات ملکی خواهد رسید. تنظیم این برگه قانونی، جز شروط اصلی و آغازین قراردادهای خرید ویلا ، آپارتمان و زمین قلمداد می‌گردد.
اینطور در نظر بگیرید که پس از جستجوی فراوان، خانه‌ای دیده و برای خرید اقدام کرده‌اید، پس باید با فروشنده آن به توافق برسید، آن هم بر سر مبلغی که قرار است در معامله مبادله شود. علاوه بر این ممکن است مواردی دیگری را به عنوان شرط در تعهدات خود قید کنید که این موارد هم در این برگه نزد یک مشاور و بنگاه معتمد نوشته خواهد شد.
به مانند همه قراردادهای حقوقی و قانونی مبایعه‌نامه نیز سندی است برای تضمین تعهدات و توافق قانونی بر سر آنها و اجتناب از اختلافات بین خریدار و فروشنده. از طرفی به یمن وجود چنین قراردادی امکان پیگیری قانونی برای احقاق حق در زمان بروز مشکلات نزد مراجع قانونی وجود دارد. در ادامه این یادداشت به جزئیات بیشتری خواهیم پرداخت اما به طور کل:
مبایعه‌نامه (قولنامه) یک قرارداد غیررسمی اما معتبر است که طرفین معامله را ملزم به رعایت موارد و شرایط آن میکند. «بیع» به معنای خرید و فروش است و ملک یا مالی را در ازای مبلغی مشخص که همان «ثمن» معامله است مورد معامله قرار می‌دهد.
در زمان تنظیم مبایعه‌نامه به چه مواردی توجه کنیم؟
1. مشخصات خریدار و فروشنده
اطلاعات هویتی خریدار و فروشنده به عنوان طرفین معامله در مبایعه‌نامه نوشته میشود. درج اطلاعات شخصی موثق بسیار بااهمیت است. در این بند نام و نام‌خانوادگی طرفین معامله، کد ملی، شماره شناسنامه، محل صدور، سال تولد، آدرس سکونت و تلفن در بندهای جداگانه برای خریدار و فروشنده درج خواهد شد.
خریدار و فروشنده غیر از اشخاص حقیقی می‌توانند شخص حقوقی هم باشند. مثلا یک شرکت تجاری میتواند ساختمانی را برای فعالیت‌هایش اجاره کند یا اداره‌ای دولتی اقدام به خرید ملک نماید.
2. مشخصات موضوع مورد معامله
مشخصات ثبتی، مشخصات مربوط به مساحت ملک یا زمین و مشخصات جغرافیایی در این بند ثبت می‌گردند. این اطلاعات ملکی بسیار حائز اهمیت‌اند. غیر مشخصات مربوط به شماره پلاک ثبتی و حوزه ثبتی و …، مساحت ملک به متر مربع و شماره سریال سند مالکیت نیز ذکر خواهد شد.
اطلاعات مربوط به پارکینگ و انباری خانه (در صورت وجود) و مشخصات مورد رهن بانک، اگر ملک دارای وام بانکی باشد هم در این قسمت لحاظ میشود. اشتراک آب، برق، گاز که اختصاصی است یا اشتراکی، شوفاژ، کولر، تلفن و نشانی کامل ملک از مشخصات مربوط به بند موضوع مورد معامله میباشد.
3. ثمن یا مورد معامله
قیمت هر متر ملک مورد معامله و قیمت کل به وجه رایج مملکت هم به تعیین مبلغ مورد معامله حروف و هم به عدد نوشته میشود. مورد دیگری که باید در این بند نوشته شود، تعیین مبلغی است که به عنوان بیعانه به فروشنده پرداخت شده و باقیمانده ثمن معامله که مقدار آن نیز به طور دقیق ذکر خواهد شد، در زمان تنظیم سند و در دفتر اسناد رسمی به مالک پرداخت خواهد شد.
بخش مالی از مهمترین بخش‌ها در معاملات خرید و فروش مسکن است. معمولا بیشترین اختلاف بر سر معاملات در این بخش به وجود می‌آید. پس بهتر است توافق محکم خود را در این مورد با فروشنده یا خریدار انجام داده و در مبایعه‌نامه به طور کامل به ثبت برسانید. (در همین رابطه بخوانید: نکات بسیار مهم در رابطه با پرداخت پول در معاملات املاک )
4. شرایط زمان تنظیم سند مورد معامله
این بخش یکی از آن ۷ نکته بسیار مهم در زمان تنظیم مبایعه‌نامه خرید یا فروش ملک است. در این بخش تاریخ حضور طرفین در دفتر اسناد رسمی به همراه شماره دفترخانه در قرارداد ذکر میشود.
تاریخی که برای حضور طرفین در دفترخانه انتخاب میشود، مصادف با تعطیلات رسمی نباشد. جریمه‌ای هم براساس توافق طرفین معامله برای تخلف هر یک ثبت خواهد شد. این وجه باید به میزانی باشد که جنبه بازدارنده داشته و احتمال تخلف از سوی هر یک از طرفین را به حداقل برساند.
5. شرایط تحویل مورد معامله
تاریخ تحویل ملک به خریدار در این بند مشخص خواهد شد. در صورتیکه به هر علت فروشنده از تحویل ملک در این تاریخ سر باز بزند یا به هر دلیلی فروشنده توانایی انتقال مورد معامله به خریدار را نداشته باشد، ناچار به پرداخت خسارت و عودت مبلغ دریافتی از خریدار خواهد بود.
مبلغ این خسارت در هنگام تنظیم مبایعه‌نامه مشخص و کتبا در این بخش نوشته خواهد شد. اگر در فاصله بین امضای مبایعه‌نامه و تحویل، ملک دچار خسارت و عیب شود، خریدار بر طبق خیار عیب میتواند اقدام به فسخ قرارداد کرده و یا مابه‌التفاوت قیمت ملک سالم و معیوب را از فروشنده درخواست نماید. (بیشتر بدانید: شرایط انحلال قرارداد چیست؟ )
6. آثار قرارداد
این مورد در مبایعه‌نامه به کلیه آثاری اشاره دارد که در صورت عمل نکردن به تعهدات توسط هریک از طرفین اتفاق خواهد افتاد. فروشنده نمی‌تواند مورد معامله را به کسی جز خریدار که نام و مشخصات او در متن مبایعه‌نامه ذکر شده انتقال دهد.
اگر این انتقال به غیر از خریدار صورت بگیرد، خریدار میتواند با طرح شکایت فروشنده را ملزم به انتقال ملک به خود نماید.
در زمان تنظیم مبایعه‌نامه می‌توان مبلغ مشخصی را بابت خسارت این مورد تعیین و به امضا طرفین معامله رساند. این مبلغ به عنوان خسارت تخلف از عدم پایبندی به تعهد خواهد بود. همچنین فروشنده باید مجوزهای لازم جهت تنظیم سند را در زمان مقرر تهیه کند.
این مدارک شامل مفاصاحساب از شهرداری، مالیاتی و… میباشد. همچنین هزینه دارایی و شهرداری را فروشنده می‌پردازد و در مورد هزینه ثبت و تحریر می‌توانند خریدار و فروشنده به توافق برسند. در این قسمت بندی مربوط به خیار، تدلیس، خیار غبن وجود دارد که که بخش مهم آن مربوط به مواردی است که فروشنده را از انجام آنها منع می‌دارد. (بیشتر بدانید: گواهی عدم حضور در دفتر اسناد رسمی، ضرورت و نحوه دریافت آن )
7. تکمیل قولنامه خرید ملک
حق‌الزحمه یا به اصطلاح رایج کمیسیون مشاور املاک براساس تعرفه تعیین شده صنف باید توسط طرفین پرداخت و در قرارداد ذکر گردد. مشاور املاک موظف است مبایعه‌نامه را در سه برگ مجزا تهیه کرده و به امضا خریدار، فروشنده و مهر و امضاء خود برساند. یک نسخه از این قرارداد تحویل خریدار ملک، یک نسخه تحویل فروشنده و نسخه دیگر نزد بنگاه معاملاتی جهت بایگانی می‌ماند.
یادتان باشد مشاور املاکی جهت تنظیم مبایعه‌نامه و معامله ملک مورد اعتماد است که دارای مجوز کسب اتحادیه املاک و مجوز کسب باشند که معمولا در دید مشتری نصب شده و قابل مشاهده است.
جمع‌بندی
در حال حاضر اکثر مبایعه‌نامه‌ها در آژانس‌های املاک و توسط مشاوران آنها بر روی فرم‌های چاپی آماده نوشته می‌شوند. اگر می‌خواهید موردی به آن اضافه و یا بندی از آن را حذف کنید این امکان برای شما وجود دارد. کافی است در بخش «توضیحات» مبایعه‌نامه آن را اضافه کنید. یا در همان بخش قید کنید که بند مذکور از مبایعه‌نامه حذف شده است.
نسخه‌ای که از مبایعه‌نامه معامله ملک خود در دست دارید، غیر رسمی اما بسیار معتبر است. و در صورت بروز هرگونه مشکل می‌توانید از آن به عنوان طرح دعوی استفاده تعیین مبلغ مورد معامله تعیین مبلغ مورد معامله کنید. تمامی موارد حقوقی ذکر شده در آن قابل بازخواهی است. به شرطی که نگارش و تنظیم آن دارای اصول مناسب باشد تا ارزش حقوقی آن تامین گردد.
قرارداد یک توافق دوطرفه است که با تکمیل همه بندها و گذراندن مراحل ذکر شده، در انتها صحت و راستی آن تایید میشود. شما با آگاهی از تمام شرایط مبایعه‌نامه حالا می‌توانید با خیال آسوده به امضا آن اقدام نمایید.
در صورت تمایل می‌توانید برای مطالعه مقالات بیشتر در این خصوص به صفحه دانستنی‌های معاملات ملکی مراجعه کنید. علاوه بر این برای بازدید از عناوین متنوع و بررسی بهترین ارشیو فایل‌های ملکی در انزلی کافی‌ست از طریق لینک وارد صفحه اصلی شوید.
مطالبه ثمن معامله
قرارداد فروش ملک، قراردادی لازم می باشد و هیچ یک از طرفین قرارداد، غیر از موارد استثنایی، حق برهم زدن معامله و عدم انجام تعهدات و وظایف خویش را ندارد. یکی از وظایف مهم خریدار ، پرداخت ثمن معامله می باشد معمولاً در قراردادهای فروش ملک، مقرر می گردد که در صورت عدم پرداخت ثمن معامله در موعد مقرر توسط خریدار، قرارداد فروش ملک از سوی فروشنده قابل فسخ است. در این صورت اگر فروشنده قصد فسخ معامله را نداشته باشد و همچنین در موردی که حق فسخ برای فروشنده پیش‌بینی نشده است فروشنده می تواند با مراجعه به دادگاه، دادخواست مطالبه ثمن معامله را تقدیم نماید و برای تاخیر در پرداخت ثمن معامله، تقاضای خسارت تاخیر تادیه از زمان مطالبه نیز نماید.
دعوای مطالبه ثمن معامله دعوایی مالی است و بر مبنای مبلغ درخواستی، هزینه دادرسی واریز می گردد. البته نهایتا خوانده محکوم به پرداخت هزینه دادرسی و سایر هزینه‌های مرتبط از جمله حق الوکاله وکیل و غیره در حق خواهان میشود. این دعوا از دعاوی مهم و شایع مراجع دادگستری است. در خصوص مرجع صالح به رسیدگی باید گفت اولا دادگاه حقوقی محل اقامت خوانده، صالح به رسیدگی به دعوای مطالبه ثمن معامله می باشد. ثانیا در صورتی که مبلغ مورد مطالبه20 میلیون تومان و کمتر باشد، شورای حل اختلاف محل اقامت خوانده و اگر بالای 20 میلیون تومان باشد، دادگاه حقوقی محل اقامت خوانده صالح به رسیدگی می باشد. دادگاه پس از رسیدگی به دعوا و دفاعیات و مدارک طرفین، اقدام به صدور رای می نماید
اثبات پرداخت ثمن معامله از چه طریقی است؟
یکی از موارد مهمی که در دعوای مطالبه ثمن معامله می بایست مدنظر قرار گیرد این است که موعد پرداخت ثمن معامله فرا رسیده باشد و در صورتی که پرداخت ثمن معامله مشروط به شرط خاصی باشد، شرط مذکور تحقق یافته باشد. در غیر این صورت اگر موعد پرداخت فرا نرسیده باشد و شرط مذکور محقق نشده باشد، دعوای مطالبه ثمن معامله از سوی دادگاه رد می شود. دعاوی مرتبط با امور ملکی که دعوای مطالبه ثمن معامله ملکی نیز جزئی از آن است از پرونده‌های مبتلا به دستگاه قضایی می باشد و به مانند هر کاری نیاز به متخصص خود یعنی وکیل ملکی دارد که در امور ملکی دارای تبحر میباشد. وکیل ملکی با تسلط بر قوانین و رویه قضایی مربوط به امور ملکی میتواند یاری‌رسان موکل خویش در دعوای ملکی باشد
دعوی مطالبه ثمن قرارداد، زمانی مطرح میشود، که خریدار، بر خلاف وعده در قرارداد فروش، از انجام تعهدات خود، مبنی بر پرداخت ثمن معامله، خودداری نموده و حاضر به پرداخت دین خود به فرشنده نیست هنگامی که ملکی به فروش می رسد، توافقی بابت پرداخت ثمن و هم چنین تحویل ملک، مابین فروشنده و خریدار حاصل می شود. بنابراین شروطی که برای پرداخت ثمن، بین دو طرف مقرر شده است باید رعایت شود. حال اگر خریدار، ثمن را بر حسب قرارداد فی مابین به فروشنده پرداخت نکند، فروشنده میتواند دادخواست مطالبه ثمن قرارداد را مطرح کند
مطابق ماده 395 قانون مدنی اگر مشتری ثمن را در موعد مقرر تأدیه نکند بایع حق خواهد داشت که بر طبق مقررات راجع به خیار تاخیر ثمن، معامله را فسخ یا از حاکم اجبار مشتری به تأدیه ثمن را بخواهد. دعوی مطالبه ثمن قرارداد از جمله دعاوی مالی بوده است و نیازمند پرداخت هزینه دادرسی به نسبت مبلغ خواسته می باشد.
موضوع مهم دیگر که باید قبل از اثبات مطالبه ثمن در نظرگرفت این می باشد که ثمن معامله چیست در مطلب ذیل به تعریف ثمن معامله می پردازیم :
ثمن معامله چیست ؟
در معامله بیع، متعاملین خریدار و فروشنده هستند که فروشنده طبق عقد مالی را به خریدار می فروشد و خریدار در ازای آن مال به فروشنده مبلغی را پرداخت می کند که به آن ثمن گویند. به عبارت دیگر ثمن بها موضوع معامله است. در اصطلاح حقوقی به قیمت و مبلغ تعیین شده در معامله ثمن قرارداد اطلاق می شود
مرجع صالح برای رسیدگی به مطالبه ثمن قرارداد
در دعوی مطالبه ثمن قرارداد از آن جایی که موضوع خواسته دین است، مطابق ماده 13 آیین دادرسی مدنی خواهان میتواند، یا در دادگاهی که محل اقامت خوانده است، یا در محل انعقاد قرارداد او یا محل انجام تعهد، طرح دعوی نماید
جهت طرح دعوای مطالبه ثمن قرارداد ، باید به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه نموده و دفتر مذکور پرونده را پس از تکمیل و دریافت هزینه دادرسی معادل دعاوی مالی، بر اساس تعرفه اعلامی به دادگاه صالح ارسال می نماید.
نحوه ی اجرای رأی مطالبه ثمن قرارداد
در دعوی مطالبه ثمن قرارداد، پس از صدور رأی قطعی به درخواست خواهان اجرائیه صادر میشود و خوانده مکلف است ظرف 10 روز مفاد آن را به موقع اجرا گذارد یا ترتیبی را به اجرای احکام معرفی نماید. چنانچه خواهان اموالی از خوانده در دسترس نداشته باشد می تواند با درخواست از دادورز اجرای احکام، از طریق استعلام از بانک مرکزی، اداره ثبت اسناد و املاک، راهور اموال خوانده را شناسایی و توقیف نماید.
پس از ارزش گذاری اموال توقیف شده توسظ کارشناس رسمی دادگستری، مال توقیف شده به فروش می رسد و مبلغ محکومیت از آن پرداخت میشود و اگر خواهان هیچ اموالی از محکوم علیه معرفی نکند و یا از طریق استعلام هیچ اموالی در دسترس نباشد، می تواند به استناد ماده 3 قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی، درخواست جلب محکوم علیه را نماید.
موارد اقامه دعوی در مطالبه ثمن قرارداد
- عقد بیع از طرف یکی از طرفین دعوی به استناد خیارات مندرج در عقد فسخ شود، مانند خیار شرط، خیار عیب و غیره.
- طرفین قرارداد تصمیم بگیرند قرارداد را اقاله نمایند، یعنی هر دو طرف معامله قصد بر هم زدن معامله را داشته باشند.
- در جایی که مورد معامله مستحق الغیر درآید، یعنی مورد معامله متعلق به شخصی غیر از فروشنده باشد. در
این شرایط مورد معامله به مالک اصلی آن پس داده می شود و خریدار میتواند نسبت به مطالبه ثمن قرداداد اقدام نماید و ثمن خود را از فروشنده مطالبه نماید
ابطال معامله و مطالبه ثمن قرارداد به نرخ روز
در صورتی که معامله انجام شده به واسطه تخلف فروشنده باطل باشد و این امر با اطلاع واگاهی خریدار نباشد، خریدارمی تواند پس از ابطال معامله به فروشنده مراجعه و مطالبه ثمن معامله رابخواهد. اما ممکن است معامله سالها پیش واقع شده باشد و یا پس از انجام معامله در اثر نواسانات بازار، ارزش پول یا ثمن معامله کاهش زیادی پیدا نموده باشد. در این صورت خریدار می تواند استرداد ثمن معامله به نرخ روز را از طریق دادگاه مطالبه نماید
نکات مهم در خصوص مطالبه ثمن قرارداد
1.اگر شخص ثالثی پرداخت ثمن را ضمانت کرده باشد، فروشنده حق مراجع به خریدار بابت ثمن را ندارد، صرفاَ می تواند از ضامن مطالبه وجه کند. مگر آنکه شرط شده باشد که مسئولیت خریدار و ضامن به صورت تضامنی است که در این حالت فروشنده می تواند به طور همزمان به خریدار و ضامن مراجعه کند
2.اگر مبلغ ثمن، وجه نقد از نوع وجه رایج باشد، خواهان می تواند ضمن دادخواست،خسارت تأخیر تادیه ثمن را نیز مطالبه کند، البته اگر در قرارداد وجه التزامی جهت تأخیر خریدار از پرداخت ثمن در نظر گرفته شده باشد نمی توان خسارت تأخیر تادیه را مطالبه کند
3.اگر در قرارداد برای پرداخت ثمن، مهلتی تعیین نشده باشد، اصل بر این است که خریدار باید ثمن را فوراَ پرداخت کند، مگر اینکه عرف معاملات ترتیب دیگری را پیش بینی کرده باشد
4.دادخواست مطالبه ثمن معامله از جمله دادخواست‌های مالی بوده و نیازمند هزینه دادرسی به میزان سه و نیم درصد مبلغ خواسته برای مبالغ بالای 20 میلیون تومان و دو و نیم درصد مبلغ خواسته برای مبالغ زیر 20 میلیون تومان است
درخواست صدور قرار تامین خواسته در مطالبه ثمن معامله
قرار تامین خواسته به این معناست که خوهان، از دادگاه درخواست می کند تا طی صدور قرار، تا پایان رسیدگی، با توجه به احتمال انتقال اموال توسط خوانده و عدم دسترسی به اموال وی، در صورت صدور حکم محکومیت، نسبت به توقیف اموال منقول و غیر منقول خوانده، اقدام نماید. در صورت تشخیص دادگاه مبنی بر محکم بودن دلایل، با اخذ خسارت احتمالی، قرار تامین خواسته و توقیف اموال منقول و غیر منقول خوانده به میزان مطالبه خواهان، از اموال خوانده را صادر و اجرا می نماید.
روش های پرداخت پول در معاملات مسکن
هر معامله ای در هر زمینه ای اصول و نکاتی دارد که با دانستن آن ها باعث میشود، با ذهن باز تری بتوانید تصمیم بگیرید و در معاملات موفق تر باشید. از جمله نکاتی که میشود به آن ها اشاره کرد:
1_قبل از از انجام مراحل خرید قیمت منطقه را به خوبی بررسی کنید. مشاورین املاک حدود 20 تا 30% قیمت متفاوتی برای خریدار و فروشنده قایل هستند پس در هنگام خرید خود را هم به جای خریدار و هم به جای فروشنده بگذارید.
2_هنگام معامله ملک سعی کنید حتما یک فرد قابل اطمینان و کاربلد همراه شما باشد تا احتمال کلاهبرداری از شما بسیار کم شود.
3_مطمعن شوید که نام مالک با نام کارت ملی یکسان باشد.سند مالکیت فروشنده را بررسی و مطالعه کنید. هر جا شک پیدا کردید بیان کنید. اگر سند تک برگ ندارد و ملک کاداستر نشده حتما مساحت و حدود را در قولنامه قید کنید و اختلاف متراژ احتمالی را تعیین تکلیف کنید. و دقت کنید ملک در رهن نباشد.
4_پس از انجام مراحل خرید و هنگام نقل و انتقال مواردی همچون گواهی اتمام بنا، صورت مجلس تفکیکی و بنچاق قبلی را مطالعه کنید تا اگر خود قصد فروش داشتید مشکلی برایتان پیش نیاد.
4.1_تعریف بنچاق: سندی است که در دفترخانه اسناد رسمی صادر می گردد و اداره ثبت بر مبنای آن سند مالکیت جدید را صادر می کند. دقت داشته باشید فروشنده موظف است مفاصا حساب دارایی، شهرداری و استعلام ثبت سند را قبل از حضور در دفترخانه جهت انتقال رسمی آماده کند. اینها حدود یک ماه اعتبار دارند پس زودتر از موعد مقرر انجام ندهید.
5_حتما شماره دفترخانه و تاریخ انتقال سند را مشخص کنید تا در صورتیکه به هر دلیل هر طرف در دفترخانه حاضر نشد بتوانید گواهی عدم حضور وی را از دفترخانه مطالبه کنید که در صورت اختلاف خیلی بکار می آید
6_اگر فروشنده هستید هرگز چک معمولی قبول نکنید. و سعی کنید چک رمزدار و بین بانکی تضمینی از خریدار بخواهید.
انواع روش های پرداخت پول در معاملات ملکی
روش پرداخت پول در معاملات مسکن به توافق طرفین بستگی دارد اما معمولا این کار با استفاده از چک انجام میشود. انواع مختلفی از چک وجود دارد که برخی از آنها در معاملات مسکن نیز استفاده می‌شوند. روش‌های دیگر امنیت کمتری دارند و در موارد خاص به کار می‌روند. قصد ما معرفی تک تک این روش‌ها و بررسی مزایا و معایب آنها است.
چک عادی
یکی از راه های پرداخت پول در معاملات مسکن با استفاده از چک عادی میباشد. فرق چک عادی با بقیه چک ها از این نظر میباشد که چک عادی را خود صاحب حساب جاری صادر میکند و به طلبکار خود یا برای خرید اجناس مختلف ارائه می دهد.
در صورتی که طرفین به هم اطمینان داشته باشند ممکن است از چک شخصی استفاده کنند. پس توصیه میشود در معاملات ملکی از چک شخصی استفاده نکنید.
یکی دیگر از مشکلات چک عادی بحث پاس نشدن آن می باشد که اگر این اتفاق بیفتد دچار دردسرهای فراوانی خواهد شد و باید وقت زیادی بگذارید که شاید پولتان را بتوانید برگردانید و ممکن است حتی نتوانید به مبلغ مورد نظر خود برسید.
چک رمز دار
چک رمز دار یا همان چک بانکی تضمین شده توسط یک بانک و از طرف همان بانک صادر میشود. همان طور که از اسمش معلوم است پرداخت شدن آن تضمینی میباشد و با پول نقد تفاوتی ندارد.
بنابراین حتی اگر صاحب چک دچار ورشکستی شود و یا فوت کند صاحب حساب در پرداخت آن تاثیری ندارد و دارنده چک مبلغ را به هر حال دریافت خواهد کرد.
این نوع چک ها به دلیل تضمینی که در پرداخت ان وجود دارد رایج تر از باقی روش های پرداخت میباشد.
انتقال وجه کارت به کارت
به دلیل اطمینان طرفین به هم هنگام معامله و خرید یکی از روش های پرداخت انتقال وجه کارت به کارت میباشد که اصولا این روش برای مبلغ بیعانه انجام می شود زیرا سقف مبلغ کارت به کارت بین حدود 3 تا 5 میلیون میباشد.
با این روش شما دسترسی به کد رهگیری و امکان استعلام از بانک مبدا و مقصد را نیز خواهید داشت.
انتقال وجه از طریق دستگاه پوز
در صورت اطمینان کامل طرفین خریدار از طریق دستگاه پوز بیعانه را پرداخت میکند. و بنگاه تضمین میکند که به حساب شخص فروشنده مبلغی واریز شده است.
و این مورد در صورتی رخ میده که اعتماد کامل وجود داشته باشد.
حق کمیسیون در معاملات ملکی
به مبلغی که به ازای خدماتی که یک فرد مشاور با تجربه در بخش املاک، بخش خودرو و بنگاه نقش واسطه و راهنما دارد پرداخت میشود حق کمیسیون گویند.
یکی از بخش هایی که در آن نقش واسط در معاملات ملکی را دارند، بنگاه های معاملات، دفاتری هستند. و به عنوان واسط سعی میکنند که به هم خریدار و هم فروشنده خدماتی ارائه دهند و به سبب خدمات ارائه شده از سوی آنها، از حقوقی برخوردار می باشند که توسط اتحادیه صنف مربوطه تعیین و رسیدگی می شود.
نحوه محاسبه انواع کمیسیون ها
حق کمیسیون املاک در معاملات مختلف قابل دریافت می باشد و بسته به نوع معامله و ارزش ملک معامله شده و همچنین شهر مربوطه، متفاوت بوده و لذا از انواع مختلفی برخوردار می باشد. حق کمیسیون به عبارتی درآمد مشاورین املاک از بنگاه های ملکی می باشد که هر چه تعداد معاملات و ارزش ملک معامله شده بالاتر باشد، درآمد آنها نیز بالاتر خواهد بود.
مواردی همچون: کمیسیون خرید و فروش املاک، رهن کامل املاک، رهن و اجاره املاک، مشارکت در ساخت، معاوضه ملک و مشاوران املاک در صورت فسخ قرارداد از انواع کمیسیون هایی میباشد که در ادامه نسبت به محاسبه قیمت آنها صحبت می کنیم.
این را در نظر بگیرید که در تمامی معاملات 9 درصد تحت عنوان مالیات یافت میشود.
نحوه محاسبه کمیسیون فروش ملک
به طور خلاصه توضیح بدیم
برای معاملاتی تا سقف 500 میلیون 0.5 درصد از قیمت به عنوان کمیسیون از هر دو طرف معامله دریافت میشود. برای مبالغ بالای 500 میلیون 0.25 درصد از مبلغ مازاد قیمت ملک به حق کمیسیون اضافه میشود.
نحوه محاسبه حق کمیسیون رهن کامل ملک
به ازای هر یک میلیون تومان رهن 30 هزار تومان اجاره در نظر گرفته می شود و بر اساس مبلغ بدست آمده 25 درصد به عنوان حق کمیسیون از طرفین دریافت می شود.
نحوه محاسبه کمیسیون رهن و اجاره ملک
مبلغ کمیسیون برای رهن و اجاره ملک به گونه ای است که ابتدا مبلغ رهن را به اجاره تبدیل کرده و سپس مجموع آن با مبلغ اجاره بها را در 25 درصد ضرب می کنند تا مبلغ کمیسیون بدست آید.
حق کمیسیون مشاوران املاک در صورت فسخ قرارداد
فسخ قرارداد زمانی اتفاق می افتد که بنا به دلایلی دو طرف معامله یا یکی از طرفین دیگر تمایلی به ادامه قرارداد نداشته باشد و قرارداد را تمام کند. در این صورت حق کمیسیون برای مشاورین املاک پا برجا بوده و طرفین معامله نمی توانند درخواست مبلغ پرداخت شده را داشته باشند. به عبارتی پس از انجام قرارداد هرگونه در تغییری در اصل قرارداد و تغییر در هزینه های آن نمی تواند دلیلی برای پس گرفتن مبلغ کمیسیون و یا بخشی از آن باشد.
نکاتی در ارتباط با فسخ قرارداد معاملات ملکی
مفهوم فسخ قرارداد به طور کلی منحل کردن ارادی یکی از طرفین قرارداد، هر دو طرف و یا شخصی ثالث در یک قرارداد میباشد.
مبنای فسخ چیست؟
مبنای فسخ قراردادها متفاوت میباشد. یا مبتنی بر حقی میباشد یا توسط حکم مستقیم قانون ایجاد شده است.و یا با توسط به توافق طرفین به وجود می آید.
فسخ قرارداد ملکی و انواع آن
در قانون مدنی، به اجازه فسخ قرارداد ملکی، خیار می گویند.
خیار مجلس:تا وقتی که طرفین پس از برقراری قرارداد در کنار یکدیگر هستند و از هم جدا نشده‌اند حق فسخ قرارداد را هر یک از طرفین دارند.
خیار شرط: مدت زمانی است که با توافق طرفین معین می‌گردد و در این مدت خریدار و یا فروشنده ملک، میتواند که قرارداد را فسخ نماید.
خیار تأخیر ثمن: اگر که شخص خریدار تا ۳ روز مبلغ ملک را پرداخت ننماید، و همچنین فروشنده نیز ملک را تحویل او نداده باشد، فروشنده میتواند که قرارداد را فسخ نماید.
خیار عیب: خریدار اگر که پس از پرداخت ثمن و تحویل ملک متوجه ایرادی و عیبی گردد، به عنوان مثال: ایرادات برق و سیم و یا لوله کشی و … میتواند قرارداد را فسخ نماید.
خیار غبن: اگر هر یک از طرفین معامله پس از اینکه معامله انجام شد دریابد که به لحاظ مالی متضرر گشته است و به مبلغی بیشتر و یا کمتر ملک را معامله نموده است، حق فسخ معامله را خواهد داشت.
انواع فسخ قرارداد کدام است؟
۱-فسخ قرارداد بر اساس توافق طرفین: طرفین قرارداد می توانند هنگام عقد قرارداد و یا خروج از آن برای یک طرف و یا هر دو طرف معامله حق فسخ قرار دهند.
۲-فسخ قرارداد بر اساس قانون: فسخ قانونی زمانی است که قانون برای جلوگیری از ضرری که متوجه یکی از دو طرف معامله شده است و کاملاً ناخواسته بوده است، دستور فسخ را صادر می‌نماید.
شرط فسخ نمودن قرارداد ملکی چیست؟
1_اراده شخص نسبت به فسخ نمودن قرارداد
2_عدم اکراه شخص و داشتن رضایت کامل:در صورتی که فردی میلی به به قرارداد نداشت باشد و یا در صورت اکراه قرارداد را فسخ نماید و این موضوع تایید شود فسخ قرارداد قانونی نخواهد بود.
فسخ را باید شخصی انجام دهد که اهلیت داشته باشد، چه به لحاظ سن، عقل و … .
فسخ قرارداد اجاره چگونه است؟
موارد زیر فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر می باشد:
ملک مورد اجاره شرایط بیان شده را نداشته باشد که مستاجر می تواند با استناد به خیار تخلف وصف ملک را فسخ نماید: مثلا گفته شده که سرویس بهداشتی و حمام مجزا باشند ولی اینجوری نباشد.
خیار شرط در قرارداد گنجانده شده که با مشخص کردن مدت آن طرفین می توانند قرارداد را فسخ نمایند.
ملک دچار نقص وایرادی باشد که قابل تعمیر نمی باشد یا اساسا قابل تعمیر است اما موجر که قبلا تعهد تعمیر کرده بوده؛ حاضر به این کار نمیشود.
موارد زیر فسخ قرارداد اجاره توسط اجاره دهنده می باشد:
آن زمانی است که مستاجر شرایط خاصی را ذکر نموده است و در قرارداد ذکر کرده است و پس از آن مشخص می‌گردد که مستأجر آن ویژگی را نداشته است.
به عنوان مثال: مستاجر بیان میکند که من فقط ملکم را به وکیل، پزشک و … اجاره می‌دهم و مستاجر قرارداد مدارک جعلی ارائه نموده و بعداً مشخص میشود که او صفات و یا شرایط مورد نظر را نداشته است.
یا وفق قانون در صورتی که مستاجر ۳ ماه اجاره بها را نپردازد، موجر میتواند قرارداد اجاره را فسخ نماید.
یا اگر مستاجر به تعهدات خود عمل نکند.
یا مستاجر اجازه ورود به خانه را برای تعمیرات آن ندهد.
نحوه فسخ قرارداد چگونه است؟
برای فسخ قرارداد دو راه وجود دارد:
در ساده‌ترین حالت، طرفین در صلح و سازش تصمیمی مبنی بر فسخ می‌گیرند، در این حالت شخصی که تمایل به فسخ دارد بدون نیاز مراجعه به دادگاه و بدون مشکل، قرارداد را فسخ می‌نماید.
اما گاه صرفاً یک طرف تمایل به فسخ دارد و طرف دیگر این امر را نمی‌خواهد، بنابراین مشکلاتی ایجاد می‌گردد که در این حالت طرفین می‌بایست که به دادگاه رجوع نمایند و دادگاه نظر قطعی خود را در خصوص فسخ قرارداد اعلام دارد.
پرداخت ضرر و زیان‌ها ناشی از فسخ قرارداد بر عهده چه کسی میباشد؟
همانطور که پیشتر ذکر گردید، در تمامی قراردادها و حتی قراردادهای املاک اعم از اجاره و یا خرید و … بندی وجود دارد که به صراحت ذکر شده است که اگر یکی از طرفین خواستار فسخ قرارداد باشد، باید که مبلغی به طرف مقابل بپردازد.
مبلغ این ضرر و زیان مقداری مشخص نبوده و در تمامی قراردادها یکسان نمی‌باشد و در حقیقت به نحو توافقی و منصفانه و با در نظر گرفتن ارزش ملک و قصدشان مبنی بر اجاره و یا خرید ملک، تعیین می‌گردد و شخصی که متقاضی فسخ است با پرداخت آن مبلغ میتواند قرارداد را فسخ نماید.
ثمن معامله
ثمن معامله در لغت به معنای بها و نرخ است و در حقوق منظور همان پولی است که بابت فروش مال بدست می‌آوریم. زمانی که فردی مالی را در معرض فروش قرار می‌دهد، مقدار پولی را که از نظر ارزش با مال برابر است را مشخص میکند که در اثر فروش مال دریافت کند. مقاله زیر در رابطه با ثمن معامله و سوالاتی که در این رابطه ممکن است برای شما به وجود آید، میباشد. پس امیدواریم در این مقاله با ما همراه شوید و اطلاعات خود را در این رابطه بالا ببرید.
ثمن معامله چقدر است؟
برابر با مقدار ارزش مال مورد معامله است.
نحوه پرداخت ثمن معامله به چه صورت است؟
زمانی که قراردادی بین دو نفر برای خرید و فروش مالی صورت می‌گیرد، خریدار باید بهای مال مورد معامله را به شخص فروشنده پرداخت کند. به این خرید و فروش نقدی اصطلاحا می‌گویند، ثمن معامله حال است.
ممکن که طرفین زمان مشخصی برای پرداخت پول رعایت تعیین کنند و یا قرار باشد خریدار تحت شرایطی پول را بدهد. در این مواقع فروشنده باید تا زمان مقرر شده ای ک تعیین شده صبر کند تا پول خود را دریافت کند.و تا قبل از آن حق درخواست پول خود را ندارد.
سخن پایانی
با اطلاعاتی که در این مطلب کسب کردید هم با نکات کلیدی معاملات ملکی آشنا شدید هم حق کمیسیون ها را آگاه شدید تا در معاملات دچار ضرر نشوید و بسیاری نکات دیگر که به شما کمک میکند که در معاملات ملکی بهترین تصمیم ها را بگیرید.
دیدگاه شما