بیش‌ خرید چیست ؟


مطالب مفيد

ورود تقاضای سرمایه‌ای به بازار پیش‌خرید آپارتمان نشانه چیست؟

بازیگر اول معاملات مسکن وارد «بازار دوم» شد. تقاضای سرمایه‌ای آپارتمان که طی نیمسال اول ۹۹ نقش اصلی – در مقایسه با خریداران مصرفی – را در بازار داشت اکنون به پیش‌خرید گرایش پیدا کرده بیش‌ خرید چیست ؟ است. این حرکت دو پیام دارد که مهم‌ترین آن «ناامیدی از رشد کوتاه‌مدت قیمت» است. احتمال دور شدن از شتاب قیمتی زیاد شده است. پیش‌‌فروش‌ها ۷ خصوصیت دارد.

به گزارش ملک‌رادار و به نقل از دنیای اقتصاد، گروهی از بازیگران اصلی صحنه معاملات ملکی که عمده تقاضای خرید مسکن در ماه‌های اخیر را به خود اختصاص داده و هم اکنون به‌عنوان تقاضای غالب خرید آپارتمان در بازار ملک حضور دارند، به تازگی از بازار اول به بازار دوم معاملات مسکن مهاجرت کرده‌اند.

بررسی‌ها و تحقیقات میدانی از تازه‌ترین شرایط بازار معاملات مسکن بیش‌ خرید چیست ؟ شهر تهران نشان می‌دهد اخیرا در حالی معاملات پیش فروش مسکن در برخی از مناطق و محلات شهر تهران نسبت به ماه‌های گذشته که بازار دوم معاملات مسکن-بازار پیش فروش- به حالت کما رفته بود با عرضه و تقاضای نسبتا بیشتر در مقایسه با ماه‌های قبل مواجه شده است که بازیگران و متقاضیان اصلی این بازار نیز مانند بازار اول معاملات مسکن –بازار معاملات خرید واحدهای مسکونی آماده- متقاضیان سرمایه‌ای یا سرمایه‌گذاران ملکی هستند.

طی ماه‌های گذشته در نتیجه تداوم رشد قابل‌توجه قیمت مسکن وخروج سطح قیمت‌ها از توان مالی وقدرت خرید خانوارها، بیش‌ خرید چیست ؟ تقاضای مصرفی عملا به حاشیه بازار رانده شده و به اجبار از این بازار خارج شد.

معدود معاملاتی که در ماه‌های گذشته در بازار خرید وفروش مسکن انجام شد عمدتا مربوط به تقاضای سرمایه‌ای و خریدهای سرمایه‌ای از این بازار بود.

بررسی‌ها حاکی است هم اکنون بیش‌ خرید چیست ؟ تقاضای سرمایه‌ای بازار مسکن نیز در حال مهاجرت به بازار دوم معاملات مسکن یعنی بازار پیش فروش است و این موضوع منجر به افزایش نسبی سطح تقاضا برای پیش خرید مسکن در هفته‌ها و روزهای اخیر شده است.

واسطه‌های بازار معاملات مسکن در برخی از محلات و مناطق شهر تهران در حالی خبر افزایش تقاضا برای پیش خرید آپارتمان در هفته‌ها و روزهای اخیر را اعلام می‌کنند که تحقیقات میدانی و اظهارات آنها نشان می‌دهد آنچه اخیرا منجر به افزایش تقاضا برای خرید از بازار دوم مسکن شده است تداوم افزایش قیمت مسکن و خارج شدن سطح قیمت‌ها از توان مالی بخشی از سرمایه‌گذاران ملکی است که پیش از این قادر به خرید آپارتمان آماده سکونت بودند.

در واقع علت افزایش تقاضا برای پیش خرید آپارتمان در بازار مسکن در روزها و هفته‌های اخیر حضور تقاضای مصرفی در بازار دوم مسکن نبوده است بلکه تغییر مقصد خریداران سرمایه‌ای از بازار اول معاملات مسکن به بازار پیش فروش علت اصلی این موضوع است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد بازار پیش فروش مسکن در شرایط فعلی دست کم ۷ تفاوت یا ویژگی عمده در مقایسه با بازار پیش فروش سال‌های قبل دارد. یکی از این تفاوت‌ها، تغییر در فاصله قیمتی واحدهای مسکونی پیش فروشی نسبت به واحدهای مسکونی آماده است.

یک نکته مهم در ارتباط با سطح قیمت واحدهای پیش فروشی و فاصله آن با قیمت واحدهای مسکونی آماده در بازار معاملات مسکن آن است که هم‌اکنون این فاصله نسبت به ایام عادی بازار مسکن که بازار در شرایط ثبات قیمتی قرار داشت به میزان محسوسی کاهش یافته است.

هر چند این فاصله در ماه‌های اخیر که التهابات و نوسانات قیمت در بازار مسکن شدیدتر از حد فعلی بود، در بسیاری از موارد از بین رفته بود.

در شرایط عادی و وضعیت ثبات قیمت مسکن معمولا واحدهای مسکونی پیش‌فروشی به‌طور متوسط ۱۵ تا ۲۰ درصد از واحدهای مسکونی نوساز و آماده سکونت ارزان‌تر هستند. این فاصله در ماه‌های گذشته به دلیل روشن نبودن چشم‌انداز تورم ساختمانی تقریبا از بین رفته بود اما در شرایط فعلی به‌طور میانگین به حدود ۶ تا ۱۰ درصد رسیده است.

خصوصیت دوم بازار پیش فروش مسکن در مقطع زمانی فعلی به یک توصیه مهم کارشناسان به متقاضیان پیش فروش مربوط می‌شود.

همیشه دو گروه پیش‌فروشنده در بازار مسکن حضور دارند که یک گروه از آنها سازنده و دیگری افرادی هستند که در مراحل قبلی اقدام به پیش خرید کرده‌اند اما هم اکنون خود به‌عنوان پیش‌فروشنده و عرضه‌کننده واحدهای نیمه تمام در بازار حضور دارند.

کارشناسان توصیه می‌کنند بهتر است پیش خریداران، واحد موردنظر خود را از سازنده‌ها پیش خرید کنند و تضامین موردنیاز برای عمل به تعهدات را از آنها دریافت کنند. سومین توصیه یا خصوصیت بازار پیش فروش آن است که در شرایط فعلی کارشناسان معتقدند بهتر است تا حد امکان از پیش خرید مسکن در مرحله‌ای که هنوز عملیات ساختمانی آغاز نشده یا به اصطلاح پروژه بر روی خاک قرار دارد خودداری شود.

ویژگی چهارم که این روزها کارشناسان نسبت به ضرورت افزایش سطح هوشیاری پیش‌خریداران در بازار مسکن بر آن تاکید می‌کنند ایجاد پدیده‌ای به‌عنوان پیش فروشندگان مشکوک است.

برخی از آنها به دلیل عدم توانایی مالی یا فنی و برخی دیگر از مشکلات قادر به ادامه کار نیستند و اقدام به پیش فروش واحدهای خود می‌کنند. کارشناسان توصیه می‌کنند در فضای مه آلود فعلی پیش‌خریداران باید به خطر وجود این پیش فروشنده‌ها آگاه بوده و با پیش‌فروشنده‌های مشکوک وارد معامله نشوند.

یک ویژگی مهم دیگر بازار پیش فروش مسکن در شرایط فعلی تبدیل شدن این روش خرید به شکل تازه سرمایه‌گذاری ملکی است.

برخی از افرادی که دو واحد مسکونی در تملک دارند و در بازار مسکن سرمایه‌گذاری کرده‌اند با فروش یک واحد خود اقدام به بیش‌ خرید چیست ؟ پیش‌فروش یک واحد مسکونی بزرگ‌تر، واقع در محله بهتر یا کم سن تر می‌کنند. واحد دیگر خود را نیز در زمان تحویل و آماده شدن واحد پیش خرید شده به فروش می‌رسانند.

در چنین شرایطی این افراد نه تنها واحد جدید را با قیمت زمان پیش خرید (نرخ ارزان تر مربوط به گذشته) خریداری کرده و در زمان تحویل ارزش آن افزایش یافته است بلکه واحد دوم را نیز در زمان تحویل واحد پیش خرید شده به قیمت روز به فروش رسانده‌اند و از این روش از تورم ملکی نیز منتفع شده‌اند.

مشخصه ششم بازار پیش فروش مسکن درشرایط فعلی افزایش نسبی سطح تقاضا و عرضه واحدهای مسکونی پیش فروشی در برخی از محلات و مناطق خاص تهران است. هم اکنون تقاضا و عرضه در بازار دوم معاملات مسکن در مناطق مرزی یعنی مناطق ۹ و ۱۰ و بیش‌ خرید چیست ؟ برخی از محلات ارزان‌تر مناطق مصرفی ۴ و ۵ نسبت به سایر مناطق بیشتر است.

هفتمین ویژگی بازار پیش فروش مسکن آن است که عمده واحدهایی که هم اکنون به‌صورت پیش فروش به بازار مسکن عرضه شده‌اند در مراحل پایانی ساخت قرار دارند و سطح قیمت‌های آنها با سطح قیمت واحدهای نوساز فاصله چندانی ندارد.

کاهش فاصله بین قیمت واحدهای مسکونی پیش فروشی با قیمت واحدهای مسکونی آماده و نوساز دو پیام مهم برای بازار مسکن به همراه دارد.

اولین پیام آن است که هنوز احتمال ادامه روند رشد قیمت مسکن در آینده هر چند با شیب کمتر وجود دارد چون بازار مسکن از بازارهای بیرونی و نوسانات آنها در حال تاثیرپذیری است.

از سوی دیگر پیش‌بینی‌ها نشان می‌دهد سرعت رشد قیمت مسکن در مسیر کاهشی قرار گرفته است اما چشم‌انداز ثبات قیمت نیز برای بازار مسکن وجود ندارد.

عرضه کم در بازار مسکن نیز یکی دیگر از دلایل این کاهش فاصله و نزدیک شدن سطح قیمت واحدهای پیش فروشی به قیمت واحدهای نوساز است.همین موضوع باعث شده است پیش فروشنده‌ها بخشی از افزایش قیمت زمان تحویل پروژه را از هم اکنون در قیمت پیش فروش واحدها اعمال و از پیش خریدار مطالبه کنند.

شرایط فعلی بازار معاملات مسکن از یک زاویه دیگر هم فرستنده دو پیام مهم برای بازار مسکن است.پیام اول آن است که تقاضای غیرمصرفی یا سرمایه‌ای مسکن به جای آنکه به دنبال سودگیری بالا از بازار ملک در میان‌مدت یا کوتاه‌مدت باشد به دنبال کسب عایدی بلندمدت است و از این رو به بازارپیش فروش ورود کرده است.

خود این موضوع نشان می‌دهد احتمال حرکت بازار مسکن در مسیر کاهش انتظار از بابت وقوع جهش قیمت در کوتاه‌مدت و میان‌مدت در میان سرمایه‌گذاران وجود دارد.

پیام دوم هم آن است که مهاجرت خریداران سرمایه‌ای بازار مسکن از بازار اول معاملات آپارتمان به بازار دوم (پیش خرید) به معنای عدم برقراری ارتباط بازیگران اصلی بازار معاملات مسکن در مقطع زمانی فعلی با سطح قیمت‌های حال حاضر بازار مسکن است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد شرایط فعلی و درونی بازار معاملات مسکن انتظارات موجود از بابت دور شدن بازار از جهش قیمت تحت تاثیر خروج متقاضیان مصرفی و غیرمصرفی از بازار ملک را تقویت می‌کند، هر چند شرایط سایر بازارها بر تغییرات بازار مسکن بسیار اثرگذار و تعیین‌کننده خواهد بود.

ترفندهای جلوگیری از کلاهبرداری در پیش فروش مسکن چیست؟

ترفندهای جلوگیری از کلاهبرداری در پیش فروش مسکن چیست؟

عضو اتحادیه مشاوران املاک کشوری گفت: برای جلوگیری از کلاهبرداری در پیش فروش مسکن باید مشاوران املاک تحت پوشش یک سامانه قرار بگیرند.

آقای عبدالله اوتادی گفت: از سال ۹۲ اعلام شده بود که پیش فروش مسکن غیر قانونی است و باید قرارداد آن‌ها در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود، اما از سال ۹۲ تاکنون دفاتر اسناد رسمی در این زمینه فعالیتی نکرده‌اند و مشاوران املاک در این حوزه فعالیت کرده‌اند.

به گفته عضو هیئت مدیره اتحادیه مشاوران املاک کشوری در زمینه پیش فروش مسکن برای آنکه مشکلات و کلاهبرداری در این حوزه صورت نگیرد، باید به گونه‌ای رفتار می‌شد که مشاوران املاک کشوری اقدام به تنظیم قرارداد پیش فروش می‌کردند و سپس هر دو طرف به دفاتر اسناد رسمی معرفی می‌شدند، اما به دلیل آنکه هیچ یک از مشاوران املاک در سامانه مشخص فعالیت ندارند، شاهد کلاه برداری بسیاری در این حوزه هستیم.

پیش از این قوه قضائیه در سال ۱۴۰۰ اعلام کرده بود که چندین هزار پرونده پیش فروش در منطقه ۲۲ ایجاد شده، به طوری که هنوز مالک اقدام به خرید زمین نکرده، اما مشاوران املاک به راحتی اقدام به تهیه مبایعه نامه کنند. بر این اساس اعلام شده بود که مالک از ۳۰۰ هزار نفر در ۸ سال گذشته مبالغ هنگفتی دریافت کرده و هم اکنون خریداران با مشکل و کلاه برداری بزرگی روبه‌رو شده‌اند.

قرار گرفتن مشاوران املاک تحت نظر سامانه وزارت راه و شهرسازی یکی از اولویت‌هایی است که پیش از این وزارت راه و شهرسازی پیگیری آن را در دستور کار خود قرار داده بود.

قانون پیش فروش آپارتمان | شرایط فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان

قانون پیش فروش آپارتمان

مطالب مفيد

این روز ها با توجه به افزایش چشمگیر قیمت خانه، مردم ترجیح می دهند برای پیش فروش آپارتمان ثبت نام کنند. به این ترتیب آنها می توانند به صورت قسطی و در چندین مرحله خانه مورد نظرشان را خریداری کنند. اما باید این نکته را بدانید که در زمان پیش فروش ساختمان کلاهبرداری های زیادی می شود که باید پیش از اقدام به ثبت نام، همه جوانب را بسنجید. در ادامه شرایط فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان و نکات لازم را خواهیم گفت.

قانون پیش فروش آپارتمان به چه صورت است؟

قانون پیش فروش آپارتمان به این صورت است که سازنده پس از صدور پروانه ساختمان توسط شهرداری، برای هر یک از واحد های مذکور سندی را به صورت جداگانه تنظیم می کند.

در این سند تمام مشخصات و امکانات واحد ها به صورت کامل ذکر شده است.

پس از آن فروشنده باید برای درج آگهی جهت پیش فروش ساختمان، مجوز هایی را دریافت کرده و اقدام به درج آگهی نماید.

به این نکته توجه کنید که عقد قرارداد برای پیش فروش آپارتمان نباید در دفاتر مشاور املاک قرار بگیرد. تمامی هزینه های رد و بدل شده و همچنین تنظیم قرارداد باید در دفاتر رسمی صورت بگیرد. در غیر اینصورت هیچ رسمیتی نخواهد داشت.

پیش فروش آپارتمان

در چه صورتی قرارداد پیش فروش آپارتمان معتبر خواهد بود؟

  1. ذکر اسم و مشخصات طرفین قرارداد
  2. ذکر کامل پلاک، آدرس و مشخصات ملک مورد نظر
  3. ذکر تمامی امکانات آپارتمان از جمله تعداد اتاق ها، شماره واحد و طبقه، پارکینگ، انباری و …
  4. ذکر کامل مشخصات فنی آپارتمان اعم از مساحت زیربنا، نما، نوع مصالح و…
  5. نحوه پرداخت هزینه و تعداد قسط ها
  6. زمان تحویل آپارتمان و انتقال قطعی سند
  7. مشخص کردن نکات مربوط به خسارات، بیمه، تغییر قیمت تا زمان تحویل

نکته:

اگر در حال حاضر می خواهید برای ثبت نام پیش فروش ساختمان یا همچنین ساخت آن اقدام کنید، حتما به موارد زیر توجه کنید. در غیر اینصورت شما مرتکب جرم شده اید:

  • پیش فروش بدون تنظیم قرارداد رسمی
  • پیش فروش بدون اخذ مجوزهای لازم
  • درج یا انتشار آگهی پیش فروش بدون مجوز و اخذ استعلام

همچنین نکات تکمیلی را در محتوا “ پیش فروش آپارتمان در پاکدشت ” مطالعه کنید تا بتوانید خرید مطمئن تری را تجربه کنید.

آیا کلاهبرداری در پیش فروش آپارتمان صورت میگیرد؟

پیش فروش ساختمان علاوه بر مزیت هایی که دارد، می تواند دردسرهایی را نیز برای خریدار داشته باشد. حتما شما هم افراد مختلفی را دیده اید که در زمان ثبت نام پیش فروش آپارتمان دچار مشکل شده و از آنها کلاهبرداری شده است.

به همین دلیل برای جلوگیری از این مسئله باید مواردی را حتما در نظر داشته باشید. زمانی که شما برای پرداخت هزینه و عقد قرارداد پیش فروش ساختمان به دفاتر اسناد رسمی مراجعه می کنید، می توانید با اطمینان بیشتری خریدتان را انجام دهید.

در این صورت هرگونه جابجایی پول و بستن قرارداد تضمین خواهد شد و کلاهبرداری صورت نخواهد گرفت.

اما بسیاری از فروشنده های کلاهبردار، از شما میخواهند که در دفاتر مشاور املاک مورد نظرشان اقدام به عقد و پرداخت هزینه نمایید.

شما می توانید برا پیدا کردن آپارتمان های پیش فروش به دفتر مشاور املاک مراجعه کنید، اما نمی توانید در آنجا قرارداد را تنظیم کنید.

برای این کار حتما از مشاور املاک معتمد و صادق کمک بگیرید، نه هر مشاور املاکی که سازنده به شما پیشنهاد می دهد. همچنین نهایی شدن کار را در دفاتر اسناد رسمی انجام دهید.

با این کار از فروش یک آپارتمان به چندین نفر و دردسرهای آینده جلوگیری خواهید کرد.

شرایط فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان

به طور کلی فسخ قرارداد موضوعی پیچیده است. اما در صورتی که امکانات، محل ساخت آپارتمان و سایر موارد گفته شده در قرارداد با واقعیت همخوانی نداشته باشد، خریدار می تواند با توجه به قوانین و مقرراتی که وجود دارد، قرارداد را فسخ نماید.

به عنوان مثال اگر مساحت آپارتمان کمتر از مقدار درج شده در قرارداد باشد، خریدار می تواند قرارداد را فسخ نماید. البته به این نکته توجه کنید که در صورتی حق فسخ داده می شود که مساحت آپارتمان بیش از 5 درصد کمتر از مقدار درج شده باشد.

شما می توانید برای ثبت نام پیش فروش آپارتمان در پاکدشت به مشاور املاک پارس مراجعه کنید. هدف ما همواره جلب رضایت و در نظر گرفتن سود طرفین قرارداد است.

بیش‌ خرید چیست ؟

خرید ویلا شمال

پایان کار چیست

خرید ویلا شمال

پایان کار چیست

پایان کار چیست

پایان کار یکی از مهمترین مدارکی است که ساختمان دارد و پس از اتمام عملیات ساختمانی صادر میشود .

صدور گواهی پایان کار ساختمان بدین معنی است که ساختمان از لحاظ مقررات فنی مهندسی و شهرسازی مورد تائید شهرداری

و سازمان های ذیربط می باشد، وهمچنین تمامی عوارض و مالیات آن پرداخت شده است .

ارزش ثبتی پایان کار

همان طور که میدانید وجود سند، پیش نیاز انجام معامله ساختمان در دفاتر اسناد رسمی است، ولی گواهی پایان کار، پیش نیاز صدور سند برای ساختمان است؛

یعنی تا ساختمان پایانکار نداشته باشد، نمیشود برای آن سند گرفت و یا انتقال سند انجام داد.

مطلب بالا را اگر بخواهیم خلاصه تر در یک خط بگویم:

تا وقتی پایان کار وصول نشود انتقال رسمی سند از طریق محاضر و دفاتر رسمی امکان پذیر نخواهد بود.

معمولاساختمان هایی که پایانکار ندارند

با توافق طریفین معامله به صورت وکالتی انجام میشود؛

ولی در نظر داشته باشید هرموقع بخواهید، برای ساختمان سند، به نام خودتان بگیرید؛

باید پایان کار آن را اخذ نمایید؛ با این حساب اصلا پینشهاد نمیشود همپنین خرید هایی را انجام دهید.

و نکته دیگر درصورتی ‌که پس از انجام معامله ای متوجه عدم وجود این گواهی‌شده‌اید، می ‌توانید با شکایت در مراجع مربوطه برای دریافت سند مالکیت خود اقدام نمایید.

*پیشنهاد ویژه

جهت خرید ویلا در شمال بر روی لینک زیر کلیک کنید:

دریافت وام با پایان کار

در ضمن برای گرفتن وام مسکن و یا گرفتن وام از روی سند خانه، شما نیاز به پایان کار دارید .

بدونه پایان کار وام به شما تعلق نمیگیرد

در آپارتمان ها معمولان سازنده پایان کار را به یکی از ساکنین میسپارد و یک نسخه از پایان کار معمولا در شهرداری موجود است.

و نکته دیگر واحد هایی که سند تفکیکی ندارن میتواند به عنوان سنده در رهن از پایان کار استفاده نمایند.

اخذ پایان کار

برای اخذ پایان کار مالک باید از همان مرجعی که اقام به دریافت پروانه ساخت کرده

درخواست صدور پایانکار کند در مناطقی که شهرداری ها مستقر نیستند صدور پروانه ساخت و گواهی پایان کار، به طور کلی

زیر نظر وزارت کشور (دهیاری ها، بخشداری ها، فرمانداری ها، استانداری ها) می باشد.

پیش فروش ساختمان با پایان کار

اگر ساختمانی را پیش خرید کرده اید، و پس از اتمام مراحل ساخت مالک یا مالکین ساختمان، علیرغم تعهدات قراردادی خود،

از اقدام برای دریافت گواهی پایان کار، در قبال اشخاصی که

ساختمان را پیش خرید، کرده اند خودداری نمایند؛

خریداران می توانند الزام آنها را، به ایفای تعهدات قراردادی، از جمله الزام به اخذ پایان کار از شهرداری، از طریق مراجع قضائی، مطالبه کنند.

برابر قانون پیش فروش ساختمان

قراردادهای پیش فروش ساختمان باید در دفاتر اسناد رسمی، تنظیم گردد.

تعهد فروشنده به اخذ پایان کار یا گواهی عدم خلاف ساختمان، باید به روشنی و با ذکر تاریخ دقیق سررسید و

ضمانت اجرای دقیق، در قرارداد بین فروشنده و خریدار، درج شده باشد؛ تا اقدامات قضائی احتمالی را با قوت و استحکام بیشتری همراه نماید.

همچنین باید در قرارداد منعقده، تاریخ دقیقی را برای حضور در

دفتر اسناد رسمی جهت انتقال سند (پس از اخذ پایان کار) تعیین

و حتی دفترخانه اسناد رسمی را هم مشخص کنید و در صورتی که فروشنده در تاریخ مقرر

در دفتر اسناد رسمی تعیین شده حاضر نشد

از دفترخانه معین شده، گواهی عدم حضور فروشنده را دریافت کنید.

این بدان معنی است که در آن تاریخ، خودتان باید از ابتدای ساعت اداری تا پایان وقت اداری،

در دفتر اسناد رسمی معین شده

با همراه داشتن مدارک و باقیمانده ثمن و…حضور یافته باشید و گواهی حضور خود را نیز دریافت کنید.

و این را هم، در نظر داشته باشید که اگر فروشنده ساختمان، از حضور در دفتر اسناد رسمی برای انتقال سند ساختمان سر باز زد،

الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی، هنگامی بیش‌ خرید چیست ؟ مثمر ثمر و قابل انجام خواهد بود که؛

گواهی پایان کار ساختمان، صادر شده باشد.

بنابراین اگر مطمئن شده اید که فروشنده، اقدامی برای اخذ پایان کار ساختمان، ننموده است

در اقدامات قضائی و خواسته دعوی خود ، باید الزام فروشنده به اخذ پایان کار، از شهرداری را همراه با الزام وی

به تنظیم سند رسمی، مد نظر داشته باشید.

تخلفات ساختمانی در پایان کار

در صورت وجود تخلفات ساختمانی، پرونده به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارجاع می شود

و صدور گواهی پایان کار ساختمان، منوط به اجرای رای کمیسیون ماده ۱۰۰ می باشد.

کتبا از مالک خواسته می‌شود که در کمتر از 10روز، توضیح بدهد؛

مالک هم توضیحش را کتبی می‌نویسد، سپس درباره‌اش تصمیم گرفته می‌شود.

معمولا جرمیه در نظر گرفته میشود و بعد از پرداخت جریمه پیانکار صادر میشود.

اگر رای قطعی کمیسیون ماده ۱۰۰ دایر بر تخریب بنا باشد قابل اعتراض در دیوان عدالت اداری خواهد بود.

با پرداخت نکردن جریمه هم، پرونده به کمیسیون تجدید نظر ماده 100 ارجاع

و رأی تخریب از سوی کمیسیون صادر می‌شود.

این رأی به مالک ابلاغ شده و اگر تا 2‌ماه عملیاتی نشود،

شهرداری اقدامات قانونی انجام می‌دهد.

برای مطالعه دقیقتر در پیرامون موضوع ماده 100 به این ( مقاله) مراجعه نماید

شناسنامه فنی و ملکی ساختمان

شناسنامه فنی و ملکی ساختمان پایان کار

در سال ­های اخیر از طریق وزارت کشور

دفترچه شناسنامه­ ساختمان صادر میشود که پروانه و عدم خلاف و پایان کار را یکجا شامل می­شود.

در این شناسنامه های مزبور، هویت هر ساختمان به طور کامل با ذکر تمام مطالب مربوط به

شهرداری صادرکننده، نوع و شماره تاریخ صدور، مشخصات زمین محل احداث، هویت مالک، نوع مالکیت، مهندس ناظر و محاسب و تاسیسات،

ابعاد چهارگانه پلاک، کروکی و مساحت زمین، نوع استفاده میزان تراکم، مشخصات طبقات، وضع پارکینگ، اصطلاحات و تکثیرات و نحوه تمدید،

عوارض گوناگون وصول شده، گواهی­ های عدم خلاف صادره و پایان ساخت، معلوم خواهد شد.

برای مطلاعه دقیقتر یه این لینک مراجعه نماید.

مراحل اخذ پایان کار ساختمان

مراحل اخذ پایان کار ساختمان

1 -ارائه مدارک لازم: کارت شناسایی ، فیش نوسازی سال جاری

۲- تکمیل فرم مربوطه جهت پایان ساختمان توسط مهندس ناظر

۳- مراجعه به واحد بایگانی و دریافت پرونده اخذ نوبت بازدید ملک، توسط مالک

۴- بازدید توسط مامور فنی شهرداری و ارائه گزارش

۵- بررسی گزارش مامور فنی توسط

مسئول فنی و شهرسازی صدور دستور محاسبه ۶- کنترل زیر بنا توسط محاسب با توجه به گزارش

مامور فنی و سابقه (پروانه ساختمان) بیش‌ خرید چیست ؟ از نظر اضافه متراژ و کسری پارکینگ ۷- درصورت تائید محاسب مجددا بررسی

مسئول شهرسازی و درصورت نیاز، رضایت مجاورین و یا

بر طرف نمودن موارد خلاف از قبیل مشرف بودن

نسبت به مجاورین ، اضافه ارتفاع ، اضافه قدپای طرفین جهت صدور تائید پایان ساختمان

تبصره : در صورتیکه ساختمان اضافه بنای مازاد بر پروانه ساختمان داشته باشد

ارسال به کمسیون ماده 100 و پس از تعیین شدن جریمه و

یا صدور رای رفع خلاف بقیه مراحل اجرا می گردد.

۸- تهیه پیش نویس پایان ساختمان (واحد تشکیل پرونده)

۹- تکمیل برگ گواهی پایان ساختمان در پروانه ساختمان

۱۰- امضا توسط معاون شهرسازی – شهردار(معاون مالی – اداری) –

محاسب – پیش نویس گیرنده

۱۱- ممهور شدن به مهر،شماره و تاریخ شهرداری توسط دبیر خانه

برای مطالعه دقیقتر در رابطه با گرفتن پایان کار لطفا به این مقاله مراجعه نماید.

قانون پیش فروش آپارتمان چیست؟

قانون پیش فروش آپارتمان

بر اساس قانون مدنی در زمان وقوع عقد بیع باید شی­ئی که مورد خرید و فروش قرار می‌­گیرد، موجود باشد به همین دلیل نکات حقوقی در خرید خانه مشخص است. اما در فروش ساختمانی که هنوز احداث نشده، این شرایط رعایت نمی­‌شود و همین مسئله می‌­تواند مشکلاتی در پی داشته باشد. به همین دلیل حقوق‌دانان در این زمینه مطالعاتی کرده‌اند تا بتوانند راه را برای چنین معاملاتی هموار کنند و بالاخره در سال ۱۳۸۹ قانونگذاران بر آن شدند به‌منظور جلوگیری از اختلافات ناشی از خرید و فروش آپارتمان یا واحدهای آپارتمانی که در سال‌­های آتی ساخته خواهد شد، قانون پیش‌فروش آپارتمان را تنظیم و به تصویب برسانند. هرچند تنظیم و تصویب آن از حجم مشکلات و دعاوی مطروحه در دادگاه‌ها کاسته است اما نواقصی نیز به همراه دارد که معامله‌کنندگان را از انعقاد پیمانی کاملا روشن و واضح ناتوان می‌سازد.

قانون پیش فروش آپارتمان ها در ۲۵ ماده و ۴ تبصره تصویب شده است. بر اساس این قانون هر پیمانی که طی آن مالک رسمی زمین (که در این قانون پیش‌فروشنده نامیده شده است) احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخصی در آن زمین را متعهد شود و آن واحد بیش‌ خرید چیست ؟ آپارتمان از همان ابتدا یا در حین احداث و تکمیل پروژه یا پس از اتمام عملیات ساخت‌وساز به طرف دیگر (که در این قانون پیش‌خریدار نامیده می‌شود) منتقل شده و مالک رسمی آن شناخته شود، «قرارداد پیش فروش ساختمان» محقق شده است.

فرایند قانونی پیش‌ فروش آپارتمان

قانون پیش‌فروش آپارتمان و فرآیند خرید و فروش

جریان پیش فروش آپارتمان بر اساس قانون مذکور به این صورت است که پس از صدور پروانه‌ی ساختمان توسط شهرداری و تنظیم شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد که مشخصات کامل و ملحقات در آن بیان می‌­شود و اخذ مجوز انتشار آگهی از مراجع صلاحیت‌دار، پیش‌فروشنده اقدام به تبلیغات در مطبوعات و پایگاه‌­های اطلاع‌رسانی می­‌کند. تنظیم قرارداد پیش فروش باید در نزد یکی از دفاتر اسناد رسمی صورت پذیرد و مشاوران املاک موظفند پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را برای تنظیم سند رسمی این قرارداد به همان دفترخانه ارجاع بدهند و نمی‌­توانند رأسا اقدام به تنظیم این قرارداد نمایند و در غیر این صورت مجرم تلقی می‌­شوند. همچنین اگر سرمایه‌گذاران بدون تنظیم سند رسمی یا بدون اخذ مجوز برای انتشار آگهی اقدام به پیش فروش ساختمان کنند به حبس از نود و یک روز تا یکسال یا جریمه‌ی نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می­‌شوند.

امکانات واحد آپارتمان

از مباحث حایز اهمیتی که باید در قرارداد مذکور بیان شود اوصاف و امکانات واحد آپارتمانی پیش فروش شده است؛ مانند شماره‌ی طبقه و واحد، مساحت واحد و تعداد اتاق‌­ها، تعیین پارکینگ و انباری. همچنین مشخصات فنی و معماری ساختمان مانند تعداد واحدها و طبقات کلی ساختمان و نوع کاربری و موقعیت آن، سیستم گرمایش و سرمایش، نوع مصالح ساختمانی و نمای بیرونی آن و به‌طور کلی هر موردی که در پروانه‌ی ساخت و شناسنامه‌ی فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت آن می­‌تواند مؤثر واقع شود.

قیمت واحد آپارتمان

تعیین قیمت در قانون پیش فروش آپارتمان

قیمت آپارتمان باید کاملا مشخص باشد و تعداد اقساط و نحو‌ه‌ی پرداخت آن بر اساس توافق طرفین ذکر شود و پیش‌خریدار به تناسب اقساط پرداختی، مالکِ ملکِ پیش‌فروش شده می­‌شود. البته اگر عملیات ساخت‌وساز متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت نداشته باشد، پیش‌خریدار می‌­تواند پرداخت اقساط تعیین شده را به زمانی موکول کند که تأییدیه‌ی تحقق پیشرفت در ظرف یک ماه را از مهندس ناظر گرفته است. در ضمن حداقل ۱۰ درصد قیمت کل هم‌زمان با تنظیم سند رسمی قابل وصول است و توافق برخلاف آن، مورد پذیرش نیست. و اما در صورت عدم پرداخت اقساط از جانب پیش‌خریدار در مواعد مقرر، پیش‌فروشنده موظف است مراتب را به دفتر اسناد رسمی گزارش کند و دفتر به پیش‌خریدار اخطار می‌­دهد تا ظرف مهلت یک ماه نسبت به پرداخت اقساط اقدام کند و در غیراین‌صورت پیش‌فروشنده حق فسخ خواهد داشت.

زمان تحویل واحد آپارتمان

زمان اتمام پروژه و تحویل واحد مذکور و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی نیز باید مشخص شود. هرچند تمامی این موارد می‌توانند دست‌خوش تغییراتی شوند و متضمن خساراتی باشند که در همین راستا راجع به آنها نیز باید تعیین تکلیف شود و چنانچه پیش‌فروشنده نتواند در تاریخ مقرر، واحد وعده داده شده را تحویل پیش‌خریدار بدهد یا به تعهدات خود عمل ننماید، با توجه به شرحی که در قانون آمده باید خسارت بپردازد مگر اینکه به مبالغ بیشتری به‌نفع پیش‌خریدار توافق نمایند و اعمال تمامی خیارات در صورتی که از خود سلب نکرده باشد، برای ایشان امکان‌پذیر است.

مساحت واحد آپارتمان

مساحت واحد در قانون پیش فروش آپارتمان

در صورتی که مساحت واحد تعیین‌شده بر اساس صورت‌جلسه‌ی تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، قیمت آن بر اساس نرخ مندرج در قرارداد محاسبه می‌‌شود. اگر مساحت واحد تا ۵ درصد بیشتر باشد، هیچ‌کدام از طرفین نمی‌­توانند معامله را فسخ کنند اما اگر از ۵ درصد بیشتر باشد، تنها خریدار می­‌تواند معامله را فسخ کند یا مبلغ اضافه را پرداخت کند. همچنین اگر مساحت واحد تحویل داده شده کمتر از ۹۵ درصد مقدار توافق شده باشد، پیش‌خریدار می­‌تواند معامله را فسخ کند یا قیمت آن را به نرخ روزِ بنا و نظر کارشناس کسر کند. البته در تمامی مواردی که به علت تخلفات پیش‌فروشنده، معامله از جانب پیش‌خریدار فسخ می‌­شود، ایشان موظف است یا از طریق مصالحه بین طرفین یا برآورد کارشناس که طرفین بر انتخاب وی رضایت دارند، خسارت وارد شده به پیش‌خریدار را جبران کند.

از دیگر وظایف پیش‌فروشنده بیمه کردن مسئولیت خود در قبال خساراتی است که ممکن است از عیب بنا یا تجهیزات و خسارات ناشی از عدم رعایت موازین قانونی، در مقابل خریدار یا اشخاص ثالث باشد و اگر خسارات وارد شده بیش از مبلغِ پرداختیِ بیمه باشد، پیش‌فروشنده ضامن مابه‌­التفاوت بوده و بایستی از عهده‌ی خسارت برآید. قابل ذکر است که واحد پیش‌فروش شده یا مبالغ دریافتی بابت آن، قبل از انتقال رسمی به پیش‌خریدار نمی‌­تواند به نفع پیش‌فروشنده یا طلبکار وی توقیف و تأمین شود.

انتخاب داور

از دیگر موارد مذکور در قرارداد پیش‌فروش آپارتمان بحث حل‌وفصل اختلافات توسط مرجع داوری است. هیئت داوران متشکل از داور منتخب پیش‌فروشنده و داور منتخب پیش‌خریدار و بیش‌ خرید چیست ؟ یک داور است که طرفین بر آن رضایت داشته باشند و اگر نتوانستند توافق کنند داوری از طرف رئیس دادگستری شهرستان معرفی می‌­شود که در صورت نیاز نیز می­‌توانند از نظر کارشناسان رسمی دادگستری محل نیز کمک گیرند. آیین داوری در این زمینه نیز تابع مقررات آیین دادرسی دادگاه­‌های عمومی و انقلاب است.

قدم آخر

قدم آخر در قانون پیش فروش آپارتمان

پس از اتمام کار ساختمانی در مدت زمان پیش‌بینی شده در قرارداد و تأیید مهندس ناظر و وصول تمامی مطالبات، پیش‌خریدار می‌تواند با ارائه‌ی مدارک مبنی بر انجام تعهدات به دفترخانه‌ی اسناد رسمی، درخواست انتقال سند رسمی به خود را داشته باشد و چنانچه پیش‌فروشنده به‌رغم اعلام دفترخانه، حداکثر ظرف ده روز برای انتقال سند در آن مکان حاضر نشود، دفترخانه با تصریح مراتب به تنظیم سند رسمی به نام پیش‌خریدار اقدام می­‌کند و اداره‌ی ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک نیز موظف است نسبت به تفکیک ملک پیش‌فروش شده بنا به درخواست ذی‌نفع، مبادرت نماید. پس از انتقال رسمی و قطعی واحد پیش فروش شده و انجام کلیه‌ی تعهدات از جانب طرفین، قرارداد پیش‌فروش از درجه‌ی اعتبار ساقط شده و طرفین موظفند قرارداد را به دفترخانه مربوطه عودت دهند.



اشتراک گذاری

دیدگاه شما

اولین دیدگاه را شما ارسال نمایید.