سن قانونی برای معامله


انعقاد قرارداد؛ شرایط و ضوابط نوشتن قرارداد قانونی معتبر

از آنجا که در روابط تجاری و انواع داد و ستدها، انعقاد قرارداد امری ضروری است و برای جلوگیری از مشکلات در زمان دعاوی احتمالی لازم است، در این مقاله سعی داریم شما را با شرایط نوشتن قرارداد و ضوابط قانونی مربوط به آن آشنا کنیم.

نحوه انعقاد قرارداد

می‌دانید که مطابق ماده ۱۸۳ قانون مدنی، قرارداد یا عقد یعنی یک یا چند شخص در برابر یک یا چند نفر دیگر به انجام کاری متعهد شوند و این امر مورد پذیرش هر دو طرف قرار داشته باشد؛ پس اولین شرط برای انعقاد قرارداد رضایت طرفین است. نکته دوم این است که بسته به نوع قراردادی که تنظیم می‌شود، باید قوانین حاکم بر کشور در آن سن قانونی برای معامله خصوص مورد توجه قرار گیرد چرا که اگر مفاد آن مغایر با قانون باشد، این قرارداد از نظر حقوقی صحیح نیستند و مورد حمایت قانون قرار نمی‌گیرد.

انواع قرارداد

قراردادها از منظر قانون انواع مختلفی دارند و از جهات گوناگونی می‌توان آنها را دسته‌بندی کرد؛ مثلا برای بعضی از آنها در قانون مدنی تعریف مشخصی بیان شده است که به عقود معیّن مشهورند، مانند قراردادهای: بیع (خرید و فروش)، اجاره، رهن، وکالت، قرض، مضاربه، حواله، مزارعه و… و بعضی دیگر از قراردادهایی که بین افراد توافق می‌شوند به قرارداد آزاد یا غیر معیّن معروفند که تعریف خاصی برای آنها در قانون نیامده ولی مفاد آنها نباید با قانون مغایر باشند تا برای طرفین لازم‌الاجرا باشند.

امّا قراردادها از منظر آثار آنها و ذات حقوقی به انواع دیگری تقسیم می‌شوند که در ماده ۱۸۴ قانون مدنی به آنها اشاره شده است: لازم، جایز، خیاری، منجز و معلّق، که مهم‌ترین آنها قرارداد لازم و جایز است؛ عقد لازم عقدی است که پس از انعقاد قرارداد هیچ‌یک از طرفین نمی‌توانند آن را بر هم بزنند مگر در مواقعی که برای فسخ در متن قرارداد شرایطی ذکر شده باشد یا سن قانونی برای معامله قانون اجازه فسخ قرارداد را داده است، مانند عقد اجاره.

از طرف دیگر قرارداد جایز عقدی است که هر یک از طرفین هر زمان که بخواهد می‌تواند آن را فسخ کند، مانند عقد وکالت؛ امّا قراردادها از نظر تشریفاتی که با آن تنظیم می‌شوند نیز به دو دسته دیگر تقسیم می‌شوند: تشریفاتی و رضایی؛ منظور از عقود تشریفاتی عقودی هستند که در قانون تشریفات خاصی برای انعقاد آنها قرار داده‌ شده مانند قرارداد انتقال حق کسب و پیشه یا تجارت که طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶فقط با تنظیم سند رسمی معتبر هستند و اما عقود رضایی عقودی هستند که به صرف توافق دو طرف و بدون نیاز به رعایت تشریفات خاصی منعقد می‌شوند مانند عقد وکالت که به صرف توافق دو طرف واقع می‌شود.

ممکن است قراردادها در اسناد عادی یا رسمی تنظیم شوند؛ قراردادهایی که در دفاتر اسناد رسمی و در حضور مأموران صلاحیت‌دار تنظیم می‌شوند، رسمی هستند و عقودی که بین دو نفر روی برگه منعقد می‌شوند، عادی نام دارند.

قانون حاکم بر قرارداد

گفتنی است که قانون حاکم بر قرارداد را موضوع ذکر شده در آن و شرایط و تعهدات طرفین که در آن نوشته شده، تعیین می‌کند. به همین خاطر است که اشاره کردیم برای انعقاد قرارداد باید علاوه بر قانون مدنی به قوانین مرتبط با موضوع عقد نیز توجه داشت و از ضوابط آن آگاه بود تا موضوع عقد مخالف با مقررات نباشد، چرا که در این صورت قانون از آن حمایت نخواهد کرد.

برای مثال اگر موضوع قراردادی باربری یا حمل و نقل است، باید قانون تجارت مورد توجه باشد یا اگر موضوع عقد، اشتغال کارمندی است، باید حتما به قانون کار و تأمین اجتماعی مراجعه کرد.

اجزاء یا عناصر قرارداد

باید بدانید که برای نوشتن قرارداد باید اجزاء مختلف آن را بشناسید و آنها را در نوشتن لحاظ کنید که عبارتند از:

عنوان:

البته در صورت بروز اختلاف در عقود، نیّت سن قانونی برای معامله طرفین مورد بررسی قرار می‌گیرد و این مهم نیست که با چه عنوانی عقد را تنظیم می‌کنند، امّا برای بهتر روشن شدن قصد طرفین بهتر است که نوع قراردادی که بر آن توافق دارند بدون پسوند یا کلمه‌ای اضافه در بالای قرارداد نوشته شود، مثلا: اجاره.

طرفین:

هر یک از طرفین قرارداد شخص یا اشخاصی حقیقی یا حقوقی هستند که در برابر یک یا چند شخص دیگر متعهد به انجام کاری می‌شوند، بنابراین مهم‌ترین اصل این است که مشخصات دقیق هر دو طرف نوشته شود؛ اگر شخصی به نمایندگی از شرکتهای دولتی یا خصوصی طرف معامله باشد، باید حتما صحت حق امضای او مشخص شود و اگر از طرف شخص دیگری وکیل است باید مشخصات وکالت‌نامه در قرارداد درج شود. نکته دیگر اینکه بلوغ عقلی و صلاحیت طرفین معامله نیز بسیار مهم است.

موضوع قرارداد:

در یک معامله، موضوع قرارداد عمل یا مالی است که طرفین خود را متعهد به انجام یا پرداخت آن می‌کنند که از نظر قانون این موضوع باید دارای شرایطی باشد: اول اینکه باید دارای ارزش عقلانی باشد، دوم اینکه موضوع باید در زمان انعقاد قرارداد، مشخص، موجود و معلوم و قابل رویت باشد و اگر نبود باید کمیت و کیفیت آن به خوبی مشخص شده باشد. نکته مهم بعد اینکه امکان انجام یا تسلیم آن به طرف مقابل وجود داشته باشد و در اختیار شخص دیگری نباشد.

مدّت قرارداد:

حتما باید در نوشتن قرارداد زمان تنظیم و تاریخ تعهد درج شود، در بعضی از قراردادها مانند خدمات، تاریخ انجام کار یک رکن اساسی است و در بعضی دیگر مانند عقد اجاره اگر تاریخ وجود نداشته باشد، عقد با مشکل مواجه می‌شود. بهتر است تاریخ شروع و انجام کار به صورت عدد و حروف، دقیقا نوشته شود تا هیچ شبهه‌ای وجود نداشته باشد.

مبلغ قرارداد و نحوه پرداخت:

در قراردادهای خرید و فروش به ارزشی که در مقابل خدمات یا کالا پرداخت می‌شود، مبلغ یا ثمن گفته می‌شود؛ نحوه پرداخت آن باید به صورت دقیق در برگه قرارداد درج شود. گفتنی است که اگر نحوه پرداخت مبلغ از طریق چک باشد باید مشخصات دقیق آن نوشته شود و اگر باید به صورت ماهیانه یا در تاریخ‌های مشخص پرداخت شود، باید دقیقا این تاریخ‌ها درج شوند.

محل انعقاد قرارداد و محل انجام تعهد:

از نظر قانون محل تنظیم قرارداد برای رسیدگی به دعاوی احتمالی بسیار مهم است و در بعضی عقود محل انجام تعهد نیز باید نوشته شود، مثلا در قراردادهای ارائه خدمات یا تحویل کالا.

شرایط نوشتن قرارداد

مطابق با ماده ۱۹۰ قانون مدنی، شرایطی باید برای نوشتن قرارداد وجود داشته باشد تا از نظر قانونی صحیح شناخته شود:

  1. رضایت و قصد طرفین: اولین شرط برای نوشتن قرارداد راضی بودن و وجود قصد در هر دو طرف برای انجام معامله است.
  2. اهلیّت طرفین: منظور از اهلیت این است که هر دو طرف باید عاقل، بالغ و رشید باشند یعنی به سن قانونی رسیده باشند و قدرت و توانایی اعمال حق خود را داشته باشند و در مورد اشخاص حقوقی باید تحقیق شود که آیا در مورد موضوع مورد معامله، توانایی لازم را دارد یعنی این موضوع در چارچوب اساسنامه آن شرکت قرار دارد یا نه؟
  3. معیّن بودن موضوع معامله: پیش از این اشاره شد که مال یا عملی که طرفین بر سر آن توافق می‌کنند باید مشخص و معلوم و قابل رویت باشد و در صورت رویت نشدن باید کیفیت دقیق آن مشخص باشد.
  4. مشروعیت جهت معامله: هدف معامله در قرارداد باید هدفی مشروع و قانونی باشد، هرچند در متن عقد نوشته نشود، در غیر این صورت معامله باطل است.

علاوه بر این شرایط که در نحوه انعقاد قرارداد باید مورد توجه قرار بگیرند، ممکن است شروط دیگری نیز در متن معامله به توافق دو طرف برسد که در صورت مخالف نبودن آنها با قانون، برای هر دو طرف لازم‌الاجرا هستند.

شرایط فسخ قرارداد

فسخ یا بر هم زدن قرارداد به معنای خارج شدن از آن به صورت یک‌طرفه است که بر اساس قانون یا باید بر اساس توافق طرفین در متن عقد ذکر شده باشد که یکی از آنها در صورت بروز مشکلی معیّن یا عدم تعهد طرف مقابل حق فسخ داشته باشد؛ یا اینکه باید از طریق حکم مستقیم قانون صورت بگیرد که طبق شرایط خاصی برای جلوگیری از زیان یکی از طرفین این حق به او داده می‌شود.

امّا از نظر حقوقی شرایطی برای فسخ قرارداد وجود دارد که عبارتست از: قصد، که همان اراده شخص فسخ‌کننده برای این کار است، رضا که رضایت او برای فسخ است و اهلیت که همان شرط عاقل بودن و به سن قانونی رسیدن فسخ‌کننده است.

مراجع حل اختلاف

اگر طرفین عقد، اختلاف پیدا کنند مراجع مختلفی برای حل اختلاف در دستگاه قضا وجود دارد که بستگی به شرایط و نوع قرارداد و اختلاف پدید آمده دارد؛ مثلا اگر اختلاف طرفین در انعقاد قرارداد ماهیّت کیفری داشته باشد، مثلا جعل سند یا کلاهبرداری اتفاق افتاده باشد، پیگیری این مسئله فقط از طریق مرجع قضایی ممکن است اما در سایر موارد ممکن است طرفین به اختیار خود شخص یا اشخاص معینی را به عنوان داور و حکم برای حل اختلاف خود برگزینند. در این موارد که مرجع حل اختلاف توسط طرفین، داوری تعیین می‌شود بهتر است این کار را وکیل متخصص حوزه قراردادها که در این زمینه دانش و تجربه کافی دارد بر عهده بگیرد.

امّا نوع سندی که برای انعقاد قرارداد تنظیم شده نیز می‌تواند مرجع رسیدگی را تعیین کند، مثلا اگر عقد در دفتر اسناد رسمی تنظیم شده و سند رسمی تنظیم شده باشد، اجرای مفاد سند هم از طریق سازمان ثبت اسناد قابل پیگیری است و هم مراجع قضایی؛ ولی اگر سند قرارداد عادی باشد فقط مرجع قضایی صالح به رسیدگی خواهد بود.

تعهدات طرفین قرارداد

اشاره کردیم که تعهد همان موضوع عقد است که طرفین بر انجام کار یا پرداخت مبلغی توافق می‌کنند که در قراردادهای مختلف این تعهدها به دو دسته اصلی و فرعی تقسیم می‌شوند؛ تعهدات اصلی معمولا در قسمت موضوع قرارداد و به صورت مشخص و تیترگونه نوشته می‌شود که تعهد اصلی معامله است.

به عنوان مثال در قرارداد خرید کالایی مشخص از یک فروشگاه و تحویل آن در روزی مشخص به خریدار، اگر تأخیری در تحویل کالا صورت بگیرد در حقیقت فروشنده تعهد فرعی را نقض کرده و اگر اجرای تعهد در زمان دیگری نیز برای طرف معامله سودمند باشد، وی می‌تواند تنها برای متعهد متخلف جریمه در نظر بگیرد، امّا اگر کالایی تحویل داده نشود، تعهد اصلی زیر سوال رفته و خریدار می‌تواند از طریق مراجع قضایی اقدام و پیگیری کند.

گفتنی است که تعهدات طرفین معامله همواره مورد حمایت قانون است و اگر هر یک از طرفین به آنها عمل نکند با جریمه و ضمانت اجرا‌های تعریف شده در قانون مواجه خواهند شد که بستگی به نوع عقد و تخلف خواهد داشت.

اسناد قرارداد

برگه‌های قرارداد باید معمولا در دو نسخه تنظیم شوند و به امضای طرفین و دو شاهد رسیده باشند، البته در عقود رسمی معمولا سه نسخه از سند تنظیم می‌شود که یکی نزد دفتر اسناد می‌ماند.

سخن پایانی

تا اینجا با نکات مهم انعقاد قرارداد و شیوه صحیح نوشتن قرارداد آشنا شدید اما در تنظیم هر نوع قرارداد وجود مشاور زبده و باتجربه حقوقی می‌تواند ضروری باشد که با وجود پلتفرم حقوقی ترازو از این بابت نگران نخواهید بود.

۱. انعقاد قرارداد یعنی چه؟

انعقاد قرارداد یعنی اراده همزمان دو نفر به ایجاد یک رابطه حقوقی.

۲. تاریخ انعقاد قرارداد یعنی چه؟

معمولا افراد اول با هم مذاکره می‌کنند و در صورت تفاهم، قرارداد منعقد می‌شود. در واقع تاریخی که طرفین اراده جدی خود را برای ایجاد رابطه حقوقی اعلام می‌کنند، تاریخ انعقاد قرارداده نامیده می‌شود.

خرید ملک در کشور فرانسه

خرید ملک از روش های سرمایه گذاری در فرانسه به شمار می رود که امکان کسب اقامت دائم فرانسه برای متقاضی را فراهم نمی کند. . متقاضی به عنوان یک خارجی اجازه خرید ملک در فرانسه را دارد. چنانچه هدف متقاضی اخذ اقامت فرانسه و همچنین خرید ملک در این کشور باشد توصیه می شود، ابتدا از روشهای دیگر اقامتی همچون تمکن مالی و یا روش تحصیلی موفق به اخذ اقامت فرانسه کرده و بعد آن نسبت به خرید ملک در این کشور اقدام نماید. کشور فرانسه ویزای افراد را برای مدت طولانی تمدید نمی کند. بنابراین برای اقامت طولانی تر، اتباع خارجی باید یک مجوز اقامتی داشته باشند و این مجوزها عموما برای 1 سال اعتبار دارند و می توانند اقامت متقاضی را سال به سال به صورت متوالی تمدید کند.

در حال حاضر هیچ محدودیتی برای خرید ملک برای اتباع خارجی وجود ندارد و همه اتباع خارجی مجاز هستند و می توانند در فرانسه ملک مورد نظر خود را خریداری کنند. افرادی که قصد خرید ملک در این کشور دارند، باید به موارد زیادی از جمله قیمت ملک در این کشور، نرخ ملیات در این کشور، شرایط اخذ اقامت سن قانونی برای معامله کشور فرانسه از طریق خرید ملک و … توجه کنند.

شرایطی که خریدار ملک در فرانسه باید داشته باشد

افراد خارجی بدون داشتن اقامت نیز می توانند در فرانسه خرید ملک داشته باشند. برای این منظور فرد ابتدا باید با اخذ ویزای توریستی تایپ C وارد این کشور شده و پروسه خرید ملک را انجام دهد. متقاضی جهت دریافت ویزای توریستی باید مدارک اجاره نامه و یا نامه رزرو هتل را ارایه دهد. افراد جهت خرید ملک در فرانسه باید به سن قانونی 18 سال رسیده باشند. از نظر ارزش ملک محدودیتی وجود ندارد. البته املاک در فرانسه با توجه به شهر و موقعیت آن به صورت میانگین از حدود 100 هزار یورو تا 350 هزار یورو کاملا متغیر می باشد.

مراحل خرید ملک در فرانسه

خرید ملک در فرانسه دارای مراحل حقوقی و قانونی خاصی می باشد، با عنایت به این مطلب که اقامت فرانسه از طریق خرید ملک به افراد تعلق نمی گیرد. در ابتدا باید ثابت شود که از نظر قانونی و همچنین از نظر اداره شهرداری هیچ منعی جهت معامله ملک مورد نظر وجود ندارد. یکی از مزیت های خرید املاک در این کشور امکان دریافت وام مسکن در صورت گذراندن همه مراحل قانونی می باشد. در غیر این صورت باید در ابتدا مبلغی را به عنوان پیش پرداخت به فروشنده داده، بعد از عقد قرارداد مربوطه تسویه حساب کلی انجام شود.

هرگونه انتقال مالکیت اموال غیرمنقول درسراسر فرانسه توسط دفاتر اسناد رسمی صورت می‌گیرد و باید تمامی مراحل خرید و فروش املاک از تدوین قول‌نامه گرفته تا اخذ تمامی استعلامات از شهرداری، اداره مالیات، اداره ثبت املاک و دیگر نهادهای اداری و همچنین تحریر سند رسمی مالکیت و پرداخت تمامی عوارض ثبتی و مالیاتی به وکالت از خریدار و فروشنده ملک به وسیله محضردار و با مسئولیت دفتر اسناد رسمی انجام شود. بعد از انجام این مراحل فروشنده باید خریدار را از تمامی شرایط ساختمان و همچنین پرونده‌ای کامل از تاسیسات گاز و برق ومصرف انرژی، و جزییات نقشه آپارتمان و سرانجام پرونده‌ای کامل از ریسک‌های طبیعی، صنعتی و فناوری در منطقه که به وسیله کارشناسان رسمی مورد تایید دولت قرار گرفته، در اطلاع گذارد.
لازم به ذکر است که برای انجام تمامی استعلامات از شهرداری، اداره مالیات، اداره ثبت املاک و دیگر نهادهای اداری و احیاناً اخذ وام بانکی، سر دفتر 2 تا 3 ماه زمان نیازدارد.

خریدار هنگام امضای سند قولنامه در ازای پرداخت 10% بهای ملک، مالک را متعهد به فروش ملک خود پس ازاجرای تمامی تشریفات می‌کند. مبلغ آن 10% پرداخت شده بوسیله خریدار تا امضای نهایی سند مالکیت در حساب بانکی ویژه دفتر اسناد رسمی نگهداری می‌شود. یکی از عوامل مهم سلامت معاملات املاک در فرانسه وجود این حساب یا صندوق مشترک است که مانع بسیاری مشکلات و سوء استفاده‌های رایج در سایر نقاط جهان می‌شود.
شایان ذکر است که خریدار هر نوع ملک باید حتماً وجه معامله را به حساب بانکی دفتر اسناد رسمی صندوق دولتی امانات فرانسه (Caisse des Dépôts et Consignations) واریز کند و دفترخانه نیز مطالبات فروشنده را از همان حساب به او می‌پردازد. این رویه سبب می‌شود که بین فروشنده و خریدار ارتباط مالی مستقیمی وجود نداشته باشد و کمتر دیده می‌شود که مشکلی در این خصوص بین آنها بوجود آید. این نکته به ویژه به خریداران خارجی املاک در فرانسه اطمینان می‌دهد، که با خیالی آسوده بتوانند وجوه املاکی را که می‌خرند به حساب سر دفتر واریز نمایند.

در قوانین مدنی فرانسه یک هفته فرصت فسخ یک جانبه مبایعه ‌نامه و بدون پرداخت هیچ خسارتی برای خریدار در نظر گرفته شده است. پس از گذشت این مدت، فسخ قرارداد چه از سمت خریدار و چه از سمت فروشنده تنها در صورت پرداخت خسارتی که معمولاً معادل 10% درصد بهای معامله است.
متقاضی جهت خرید ملک مسکونی، باید به ازای هر نفر حداقل حدود 15 متر مربع را خریداری کند. ضمنا باید گفته شود که برای خرید واحد های مسکونی وام به متقاضی تعلق نخواهد گرفت. ولی در صورتی که فرد بخواهد ملک تجاری خریداری کند، دولت به او وام خواهد داد، به شرطی که متقاضی 65 درصد مبلغ ملک را پرداخت کند. در طول روند خرید ملک علاوه بر هزینه های اصلی و ارزش ملک هزینه های جانبی نیز وجود دارد، که شامل هزینه بیمه، هزینه تمبر و امور حقوقی و اداری آن، کمیسیون مشاوران املاک، حق الوکاله وکیل و همچنین مالیات ملک مورد نظر می باشد.

چنانچه ملک نوساز باشد، حق الزحمه دفتر اسناد رسمی، مالیات خرید و هزینه ثبت در حدود 3 درصد خواهد بود. برای دیگر املاک مبلغ این هزینه‌ها در حدود 8 درصد ارزش ملک خواهد بود، که خریدار آن را در پایان و هنگام امضای نهایی سند به دفترخانه پرداخت می‌کند.
در مورد مالیات نیز چنانچه مالک در ملک مورد نظر اقامت داشته باشد، در چنین شرایطی دو نوع مالیات در سال برای وی در نظر گرفته می شود. مالیات اول به دلیل مالکیت و مالیات دوم به علت سکونت در ملک خریداری شده، به این معنی که چنانچه مالک در این ملک سکونت نکند، مالیات دوم شامل حال او نمی‌شود.

اخذ اقامت فرانسه از طریق خرید ملک

همانطور که اشاره شد تنها با خرید ملک نمی توان اقامت کشور فرانسه را اخذ نمود، و با استفاده از روش های دیگر می توان اقامت این کشور را دریافت و بعد از آن مبادرت به خرید ملک نمود. در صورتی که متقاضی تنها برای سرمایه گذاری اقدام به خرید ملک کند تنها می تواند پس از چند بار سفر توریستی به فرانسه و گرفتن ویزای ورود چندگانه (multiple) درخواست ویزای اقامت بلند مدت (long séjour) دهد.

سن قانونی برای معامله

نمونه رای حقوقی

بازدید کننده بزرگوار، در این مقاله یک نمونه رای دعوای ابطال معامله به قصد فرار از دین برایتان قرار داده ایم تا با نحوه صدور رای در این زمینه آشنا شوید.

این نمونه رای که از شعبه ۲۹ دادگاه تجدیدنظر استان تهران صادر شده است درباره این موضوعات می باشد: قواعد عمومی قراردادها، معامله به قصد فرار از دین، ابطال معامله، احراز قصد فرار از دین، اختیار تحقیق جهت کشف واقع، نمونه رای دعوای ابطال معامله به قصد فرار از دین

چکیده رای ابطال معامله

دعوای ابطال معامله به‌ قصد فرار از دین منوط به طرح دعوای ابتدایی احراز فرار از دین و متعاقباً طرح دعوای ابطال معامله نبوده و دادگاه همزمان می‌تواند در راستای کشف حقیقت پس از احراز قصد فرار از دین نسبت به اعلام بطلان معامله، رأی صادر نماید.

رای بدوی

‌در خصوص دعوی آقای ف.هـ. به ‌وکالت از موسسه فرهنگی هنری ط.ن. با مدیریت عاملی د.ص به ‌طرفیت آقای س.الف. و خانم ف.الف. به ‌خواسته صدور حکم بر بطلان معامله فی‌مابین خواندگان و ابطال سند رسمی شماره ۱۲۲۰۳ مورخ ۲۳/۱۲/۱۳۹۰ دفترخانه … حوزه ثبتی تهران با احتساب کلیه خسارات دادرسی وکیل خواهان توضیح داده‌اند خوانده ردیف اول به ‌موجب دادنامه های شماره ۹۰۰۹۹۷۰۲۲۹۴۰۶۱۶ مورخ ۱۵/۰۶/۱۳۹۰ پرونده کلاسه ۹۰۰۹۹۸۰۲۲۹۴۰۲۵ و ۹۰۰۹۹۷۰۲۲۹۴۰۰۷۱۷ مورخ ۳۰/۰۶/۱۳۹۰ پرونده کلاسه ۹۰۰۹۹۸۰۲۲۹۴۰۰۰۸۸ محکوم گردیده به ‌پرداخت مبلغ ۱/۷۷۶/۷۵۰/۰۰۰ ریال بابت وجه چک شماره ۹۶۲۳۴۲ مورخ ۱۵/۱۲/۱۳۸۹ بانک پاسارگاد به مبلغ ۱/۷۷۶/۷۵۰/۰۰۰ ریال بابت وجه چک شماره ۹۶۲۳۴۳ مورخ ۲۰/۰۱/۱۳۹۰ بانک پاسارگاد و خسارت تأخیر تأدیه از تاریخ سررسید لغایت اجرا و خسارات دادرسی پس از قطعیت دادنامه‌های صدر الذکر و صدور اجرائیه ایضا ابلاغ و انقضای مهلت مقرر (۱۰ روزه) سه دانگ مشاع از شش‌دانگ یک دستگاه آپارتمان جزء قطعه سوم تفکیکی پلاک ۱۶۹۳ فرعی از ۳۹ اصلی مفروز و مجزی شده از پلاک ۲۷۴ فرعی از اصلی واقع در بخش ۱۱ تهران به انضمام سه دانگ انباری و پارکینگ را که در تملک داشت را با قصد فرار از دین و به نحو صوری با وکالت آقای س.م.الف. (پدر) به خوانده ردیف دوم (خواهر خود) به دلالت سند رسمی شماره ۱۲۲۰۳ مورخ ۲۳/۱۲/۱۳۹۰ دفترخانه رسمی شماره … تهران انتقال داده است خوانده نیز در دفاع از دعوی مطروحه اعلام نموده است این ملک را در سال ۱۳۸۱ پدرم خریداری نموده و در همان سال ۳ دانگ از ملک مورد دعوی را به ‌نام اینجانب نموده و در سال ۱۳۸۴ در آن زمین بنایی ساخته شده و در تاریخ ۰۶/۰۶/۱۳۸۴ زمانی که به سن قانونی می‌رسم پدرم وکالت ‌نامه ‌ای به ‌شماره ۵۱۹۸ مورخ ۲۶/۰۵/۱۳۸۴ را از من اخذ می‌نماید که طی آن اذن هرگونه دخل و تصرف و فروش و غیره را دارا می‌باشد و بعد از ارائه وکالت تفویضی دیگر اینجانب هیچ‌گونه اطلاعی از ملک مورد دعوی نداشتم و در تاریخ ۲۳/۱۲/۱۳۹۱ پدرم ملک را به‌نام خواهر انتقال می‌نماید دادگاه با توجه به جمیع اوراق و محتویات پرونده و استماع اظهارات طرفین نظر به اینکه خواهان می‌بایست ابتدا موضوع فرار از دین را در دادگاه صالح مطرح و با اثبات رساندن آن و اخذ رأی مقتضی و قطعی دادخواست مطروحه را مطرح و تقدیم می‌نمود فلذا دادگاه مستنداً به ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی قرار عدم استماع دعوی خواهان را صادر و اعلام می‌نماید. رأی صادره حضوری ظرف مهلت ۲۰ روز قابل تجدیدنظر خواهی در محاکم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.

دادرس شعبه ۴۷ دادگاه عمومی حقوقی تهران ـ منصوری

رای دادگاه تجدیدنظر

‌در خصوص تجدیدنظر خواهی موسسه فرهنگی هنری ط.ن. با وکالت آقای ف.هـ. به‌ طرفیت خانم ف. و آقای س. شهرت هر دو الف. نسبت به دادنامه شماره ۹۱/۱۲۳۱ شعبه ۴۷ دادگاه عمومی حقوقی تهران در رابطه با دعوی تجدیدنظر خواه مبنی بر صدور حکم به عدم استماع صادر نموده است و استدلال دادگاه نخستین دایر بر اینکه خواهان می‌بایست ابتدا موضوع فرار از دین را در دادگاه صالح مطرح و به اثبات برساند و رأی قطعی اخذ کند و متعاقب آن دعوی حاضر را مطرح نماید فاقد توجیه قانونی است زیرا در قوانین جاری چنین الزامی وجود ندارد و رویه قضائی جاری نیز مؤید این نظریه نمی‌باشد مضافاً اینکه ماده ۱۹۹ قانون آیین دادرسی مدنی اختیار و اجازه لازم جهت تحقیق و کشف حقیقت اعطاء نموده است بنا به ‌مراتب اعتراض تجدیدنظر خواه با بندهای ج و هـ ذیل ماده ۳۴۸ قانون آیین دادرسی مدنی انطباق دارد و مستنداً به ماده ۳۵۳ ضمن نقض دادنامه تجدیدنظر خواسته پرونده عیناً جهت رسیدگی و اظهارنظر ماهوی نفیاً و اثباتاً به شعبه صادرکننده قرار منقوض اعاده می‌شود رأی صادره قطعی است.

رئیس شعبه ۲۹ دادگاه تجدیدنظر استان تهران ـ مستشار دادگاه

مستندات قانونی مرتبط با نمونه رای ابطال معامله

ماده ۱۹۹ قانون آیین دادرسی مدنی

در کلیه امور حقوقی دادگاه علاوه بر رسیدگی به دلایل مورد استناد طرفین دعوا، هرگونه تحقیق یا اقدامی که برای کشف حقیقت لازم باشد انجام خواهد داد.

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

شماره نظریه: ۷/۹۸/۱۸۷۵ شماره پرونده: ح ۵۷۸۱ ۵۷ ۸۹ تاریخ نظریه: ۱۳۹۸/۱۲/۲۷

با عنایت به ماده ۲۱۸ قانون مدنی که به بطلان معامله به قصد فرار از دین با وصف صوری بودن آن تصریح دارد و با توجه به مواد ۱۰، ۱۲۸۸ و ۹۷۵ قانون مدنی و ماده ۶ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب ۱۳۷۹، به جهت برخورد با قوانین آمره قابلیت بطلان دارد؟

اولاً، اگر معامله به قصد فرار از دین صوری باشد، به دلالت مواد ۲۱۸ و ۱۹۵ قانون مدنی به علت فقدان قصد باطل است. ثانیاً، ماده ۲۱ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی مصوب ۱۳۹۴، انتقال مال به دیگری با انگیزه فرار از ادای دین را مشروط به شرایط مذکور در این ماده، جرم و مستوجب حبس تعزیری یا جزای نقدی دانسته است (حکم تکلیفی)؛ اما در خصوص حکم وضعی این معامله سکوت کرده است. با توجه به ادله زیر باید به صحت این معامله معتقد بود:

نخست اینکه، جرم دانستن عمل یا معامله ای توسط مقنن لزوماً به معنای باطل بودن آن نیست؛ یعنی حکم تکلیفی ملازمه ‌ای با حکم وضعی ندارد. دوم آنکه، اصل صحت معاملات نیز اقتضای آن را دارد که معاملات باطل دانسته نشوند.

سوم اینکه، ذیل این ماده فقط به مسئولیت منتقل الیه به پرداخت محکوم ‌به از باب جریمه مدنی اشاره دارد؛ به این معنی ‌که منتقل الیه عالم به سبب تسهیل و کمکی که به محکوم علیه (ناقل) کرده و مانع از اجرای حکم شده است، مسئول جبران خسارت وارده به محکوم له بوده و از باب جریمه مدنی باید از عهده پرداخت محکوم به برآید و با توجه به سیاق عبارت آخر این ماده «به عنوان جریمه» به کل این عبارت باز می‌گردد و نشانه صحت این معامله است؛ یعنی حتی اگر مال مورد انتقال موجود و در ید منتقل ‌الیه باشد، این مال (عین) از باب جریمه و نه به عنوان خود مال مورد معامله باید از منتقل ‌الیه اخذ و محکوم ‌به از آن پرداخت شود؛ در حالی که اگر نظر مقنن بر بطلان این معامله بود، گرفتن عین مال از منتقل ‌الیه از باب جریمه و پرداخت محکوم به از آن بی‌معنا بود؛ چرا که در صورت بطلان معامله، عین مال اساساً داخل در ملکیت منتقل ‌الیه قرار نمی گرفت تا از باب جریمه از او گرفته شود.

چهارم آنکه، مطابق قسمت اخیر ماده ۲۱ قانون مزبور، در فرض علم منتقل ‌الیه، در صورت موجود بودن عین مال و در صورت تلف یا انتقال، مثل یا قیمت آن از اموال منتقل الیه اخذ و محکوم ‌به از آن پرداخت می‌شود. مقنن، در صورتی که منتقل ‌الیه مال را به دیگری (ثالث) منتقل کرده باشد، امکان استیفای محکوم به از عین مال مورد انتقال به ثالث را منتفی دانسته است که این خود نشانگر عقیده وی بر صحت انتقال اول و دوم است؛ چرا که اگر انتقال اول باطل بود، طبق مقررات راجع به معاملات فضولی، انتقالات بعدی نیز باطل و عین مال مورد انتقال در ید هر شخصی باشد، قابل استرداد خواهد بود.

توضیح: نمونه رای های منتشر شده در عدالت سرا اعم از نمونه رای بدوی، نمونه رای تجدیدنظر و نمونه رای دیوان عموما از نمونه رای های منتشر شده از سوی قوه قضائیه و مراکز و پژوهشگاه های وابسته به قوه قضائیه برگرفته شده است.

ملک ورثه ای

ملک ورثه ای مبحثی است که در این مقاله قصد بررسی آن را داریم.

زمانی که مالک ملکی فوت می کند، طبق قانون، ملک به وراث وی انتقال می یابد. در این مواقع به این ملک، ملک ورثه ای می گویند. ما در مقاله ی زیر به بررسی شرایط خرید و فروش کردن ملک ورثه ای می پردازیم.

در زمان خرید ملک ورثه ای به چه نکاتی باید توجه نمود؟

در زمان خرید ملک ورثه ای بایستی به نکات زیر توجه نمود:

  • احراز مالکیت
  • بایستی همه ی وراث مبایعه نامه را امضاء نمایند.
  • اموال صغیر در دست ورثه ی صغیر است.
  • وصیت نامه

احراز مالکیت

در زمان خرید ملک ورثه ای مهم ترین موضوع احراز مالکیت وراث است. چنانچه ملک مورد معامله ی شما از جمله املاک موروثی باشد، بایستی که سند مالکیت به نام فردی باشد که فوت نموده است. گواهی انحصار وراثت مهم ترین مدرکی است که می توان به وسیله آن احراز مالکیت نمود. گواهی انحصار وراثت از سوی شوراهای حل اختلاف صادر شده و در آن نام ورثه و میزان ارث هر یک ذکر می گردد.

شما بایستی در زمان خرید ملک ورثه ای علاوه بر مشاهده ی گواهی انحصار وراثت و شناسنامه ی متوفی، احتمال وجود وراث دیگر را بررسی نمایید.

تمامی وراث باید مبایعه نامه را امضاء کرده باشند

چنانچه وراث متعددی وجود داشته باشد، تمامی آن ها باید مبایعه نامه را امضاء نمایند یا اینکه وکیلی به نیابت آن ها در هنگام معامله حضور داشته باشد و مبایعه نامه را امضاء نماید.

چنانچه بعضی از وراث سهمشان را بفروشند، اما 1 و یا چند نفر دیگر از وراث مبایعه نامه ملک را امضاء نکرده و حاضر به فروختن ملک نشوند، خریدار تنها به وسیله ی دادگاه می تواند دیگر وراث را وادار به فروش نماید. زیرا آن وراثی که مبایعه نامه ی ملک را امضاء کرده اند، تنها نسبت به سهم خویش حق فروش دارند.

اموال صغیر در دست ورثه صغیر است

چنانچه بین وراث فرد صغیر( کمتر از پانزده سال) باشد، طبق قانون تصرف در اموال او ممنوع می باشد و حق معامله ی آنان با قیم می باشد.

چنانچه قیم بخواهد اموال صغیر را به فروش برساند بایستی که این امر را به اداره ی سرپرستی قوه ی قضاییه اعلام نموده بعد دادستان صلاح طفل صغیر را بررسی کرده و در صورت صلاحیت، اجازه ی فروش ملک را به قیم می دهد.

وصیت نامه

وصیت نامه می تواند به شکل عادی یا به شکل رسمی باشد. همه ی افراد می توانند تا یک سوم اموالشان را وصیت نمایند. توصیه می شود در زمان خرید و فروش ملک ورثه ایاحتمال وجود آن را به طور کامل بررسی نمایید.

چه مدارکی را باید در هنگام خرید ملک ورثه ای از وراث دریافت کرد؟

شماره و مشخصات و همچنین مرجع صدور همه ی مدارک و مستندات به وسیله ی وراث اعم از:

  • سند مالکیت ملک
  • شماره سریال
  • گواهی انحصار وراثت
  • در صورت وجود ورثه زیر سن قانونی، وجود قیم نامه الزامی است.
  • وصیت نامه
  • وکالت نامه
  • گواهی مالیات بر ارث
  • پایان کار شهرداری

ملک ورثه ای

چند نکته در رابطه با خرید کردن ملک ورثه ای

در هنگام خرید ملک ورثه ای به نکات زیر توجه نمایید:

  • تنها قتل عمد باعث ارث نبردن قاتل از مقتول خود می شود و قتل های غیر عمد مانعی برای توارث نیست.
  • اموال مشمول مالیات، بعد از کسر دیون متوفی مثل مهریه تعیین می گردد.
  • فروش سهم الارث بقیه ی وراث بدون اجازه ی آن ها، انتقال مال غیر به حساب آمده و این انتقال باطل می باشد.

مزایده ی ملک ورثه ای

در رابطه با مزایده ی ملک ورثه ای چند نکته وجود دارد که ما در اینجا به ذکر آن ها می پردازیم:

  • مزایده به معنای فروش چیزی به بیشترین قیمت پیشنهادی است. پیش از اجرای مزایده، ملک به وسیله ی کارشناس دادگستری ارزیابی شده و سپس مبلغ تعیین شده بوسیله ی کارشناس دادگستری به عنوان مبلغ ابتدایی مشخص می شود.
  • در مزایده ی فروش، به غیر از هزینه ی آگهی، هزینه ی دیگری برای وراث وجود ندارد.
  • چنانچه یکی از وراث بخواهد ملک ورثه ای مزایده شده را از بقیه ی وراث بخرد، این کار تنها با داشتن مجوز دادگاه امکان پذیر می باشد.
  • برنده ی مزایده فردی است که بیشترین قیمت را پیشنهاد داده است و در این مورد هیچ استثنایی وجود ندارد.

آیا می توان ملک ورثه ای را در صورت راضی نبودن یکی از وراث به فروش رساند؟

برای فروختن ملک ورثه ای، در حالتی که یک نفر از وراث اجازه ی فروش نداده و از خرید سهم دیگران هم خودداری نماید، بایستی به دادگاه مراجعه کرده و مجوز فروش را از آن جا دریافت نمود.

3 thoughts on “ ملک ورثه ای ”

با سلام و احترام با توجه به اینکه (آیا می توان ملک ورثه ای را در صورت راضی نبودن یکی از وراث به فروش رساند؟
برای فروختن ملک ورثه ای، در حالتی که یک نفر از وراث اجازه ی فروش نداده و از خرید سهم دیگران هم خودداری نماید، بایستی به دادگاه مراجعه کرده و مجوز فروش را از آن جا دریافت نمود.) من در ایران نبوده ام و در غیاب من بقیه وراث پدرم این پمپ بنزین را فروخته اند و شخص دیگری پمپ بنزین را تصرف کرده است و از منافع ان سود می برد و اکنون برای انتقال سند پمپ بنزین اقای متصرف با مشکل مواجه شده است و من به هیچ عنوان قصد فروش پمپ بنزین را ندارم چگونه می توانم شخص متصرف کنند پمپ بنزین موروثی پدرم را خلع ید نمایم

سلام
هزینه های شهرداری و مالیات چطوری بین پسر ودختر محاسبه میشود ۲ به ۱ یامساوی چطور میشود ثابت کرد

با سلام،آیا با گواهی انحصار وراثت و گواهی مالیات بر ارث میتوان ملک را مشارکت در ساخت داد یا اینکه حتما سند به نام وراث باید باشد

فروش سهم الارث محجور ؛ بررسی روش فروش سهم الارث با توجه به شرایط حقوقی!

یکی از مباحث مهم تقسیم ارث یا فروش سهم الارث ، چگونگی فروش سهم الارث محجور توسط وراث است. این احتمال وجود دارد که ورثه بخواهند برای فروش مال ارثی اقدام کنند تا از این طریق، بهای مال فروخته شده را بین خود تقسیم کنند. در این صورت، آیا در خصوص محجور حاضر در بین ورثه نیز محدودیتی وجود دارد؟ آیا با حضور صغیر، نمی‌توان به راحتی برای فروش اموال اقدام کرد؟ این مسائل را در ادامه بررسی خواهیم کرد. البته قبل از بررسی، لازم است توضیحاتی را در خصوص محجورین ارائه کنیم.

محجورین چه کسانی هستند؟

در اصطلاح حقوقی، به شخصی که دچار ویژگی‌های خاصی است به طوری که قانون گذار، اجازه انجام فعالیت‌های حقوقی خاص را به او نمی‌دهد، محجور گفته می‌شود. به عبارت دیگر با حجر شخص، امکان انجام بعضی از اقدامات مهم حقوقی مانند ازدواج، معامله و غیره از او سلب خواهد شد. بنابراین حتی اگر بخواهد این اقدامات حقوقی را به انجام رساند، باید سرپرست قانونی و در بسیاری از اوقات، مقامات قضایی حضور داشته باشند.

طبقات محجورین

به طور کلی قانون مدنی، محجورین را در سه طبقه قرار داده است. این طبقات را به ترتیب بررسی می‌کنیم.

در حقوق ایران و در شرع، به سن بلوغ پسران و دختران اشاره شده است. به طور کلی پسرانی که هنوز به سن ۱۵ سال تمام قمری نرسیده‌اند و دخترانی که هنوز ۹ سال تمام قمری را به دست نیاورده‌اند، صغیر محسوب می‌شوند. در قانون مدنی نیز در خصوص سن ازدواج، به همین اعداد اشاره شده است اما در خصوص اقداماتی همچون فروش سهم الارث صغیر ، رسیدن به ۱۸ سال تمام ضروری است، مگر آنکه رشد فرد برای تصرف در اموال حقوقی ثابت شود. به این مساله در تبصره ۲ ماده ۱۲۱۰ قانون مدنی اشاره شده است.

اشخاص غیر رشید

به اشخاصی غیر رشید می‌گویند که نتوانند به صورت عقلایی در اموال خود تصرف کنند. بنابراین فروش سهم الارث محجور در فرضی که غیر رشید باشد، باید با حضور سرپرست قانونی و رعایت مصلحت او انجام شود. در غیر این صورت، اقدام حقوقی انجام شده معتبر نخواهد بود. توجه کنید که به شخص غیر رشید، سفیه نیز گفته می‌شود.

مجانین

به شخصی مجنون می‌گویند که قوه عقل و درک نداشته باشد. در اصطلاح حقوقی به این دسته از اشخاص، مختل المشاعر نیز گفته می‌شود. تشخیص جنون شخص، به نظر پزشکی قانونی بستگی دارد. به عبارت دیگر مرجع قضایی صالح، قرار کارشناسی صادر می‌کند و وظیفه تشخیص جنون را به عهده پزشکی قانونی می‌سپارد.

نحوه فروش سهم الارث محجور

مقدمات فروش سهم الارث محجور

بر اساس ماده ۲۰۵ قانون امور حسبی : «در صورتی که بین ورثه غایب یا محجور باشد و همچنین در فرضی که وارث متوفی معلوم نباشد، در موقع برداشتن مهر و موم، ترکه باید تحریر شود.»

در ماده بالا، به دو نکته مهم اشاره شده است:

  1. ضرورت مهر و موم ترکه قبل از فروش سهم الارث محجور
  2. ضرورت تحریر ترکه قبل از فروش سهم الارث محجور

این موارد، برای حمایت از حقوق محجورین در نظر گرفته شده است. بنابراین هر کدام از آن‌ها را بررسی می‌کنیم.

مهر و موم قبل از فروش سهم الارث محجور

منظور از مهر و موم، انجام اقدامات حقوقی خاص برای جلوگیری از افراط و تفریط در اموال شخص فوت شده است. این اقدام، گاهی با درخواست اشخاص (مانند ماده ۱۶۷ قانون امور حسبی) و گاهی بدون درخواست آن‌ها (مانند ماده ۱۶۸ همان قانون) به انجام می‌رسد. به نظر می‌رسد مصداق محجورین، بند اول ماده ۱۶۷ است، آنجا که قانون گذار بیان می‌کند: هر یک از ورثه متوفی یا نماینده قانونی آن‌ها می‌توانند برای درخواست مهر و موم اموال اقدام کنند.

در خصوص مهر و موم اموالی که بین مالکین آن‌ها محجورین حضور دارند، در فرضی که ولی، وصی یا قیم حضور نداشته باشد، دادرس بعد از مهر و موم، مراتب را به دادستان اعلام می‌کند تا برای تعیین قیم اقدام کند. بنابراین درخواست مهر و موم اموال قبل از فروش سهم الارث صغیر یا سایر محجورین، توسط سرپرست قانونی انجام خواهد شد.

تحریر قبل از فروش سهم الارث محجور

ماده ۲۰۶ قانون امور حسبی، تحریر را تعریف کرده است. در حقیقت منظور از تحریر، تعیین مقدار اموال و دیونی است که به متوفی تعلق داشته است. این اقدام نیز توسط مرجع قضایی صالح و با حضور سرپرست قانونی انجام می‌شود. البته در صورتی که صغیر یا سایر محجورین، سرپرست قانونی نداشته باشند و بعد از مدتی سرپرست اعلام شود، این شخص می‌تواند ظرف مدت ۱۰ روز برای تحریر اقدام کند. توجه داشته باشید که مرجع صالح برای رسیدگی به این موارد، دادگاه حقوقی آخرین محل اقامت متوفی است. به این مساله در ماده ۱۶۳ قانون امور حسبی اشاره شده است.

نحوه فروش سهم الارث محجور

در فرضی که سرپرست قانونی برای محجور تعیین شده و اقدامات بالا نیز انجام شده باشد، سرپرست می‌تواند با در نظر گرفتن خیر و صلاح شخص، برای فروش سهم الارث محجور نیز اقدام کند. البته برای فروش سهم الارث محجور ، علاوه بر حضور سرپرست، حضور مقام قضایی نیز ضروری است. بنابراین اگر سرپرست قانونی هستید، حداقل نمی‌توانید اموال غیر منقول محجور را بدون کسب اجازه از دادستان یا نماینده او به فروش برسانید. در غیر این صورت، عنوان معامله فضولی برای این اقدام در نظر گرفته می‌شود. همچنین عنوان فروش مال غیر به فروش سهم الارث محجور تعلق می‌گیرد و در نتیجه اقدام انجام شده توسط سرپرست، قابل شکایت توسط سایر ورثه، محجور (در آینده) یا حتی دادستان خواهد بود. البته به نظر می‌رسد فروش اموال محجور، در فرضی که منقول باشند، با در نظر گرفتن مصلحت محجور، بدون اشکال است و اصولا اثر حقوقی نیز خواهد داشت.

پیشنهاد ما

استفاده از خدمات مشاوره‌ای مرجع تخصصی ارث (دادازما)، راهی برای ارتباط با وکیل ارث و دریافت راهکارهای قانونی از این شخص متخصص است. بنابراین برای استفاده از خدمات مشاوره‌ای و مطرح کردن سوالات خود، می‌توانید بر روی مشاوره حقوقی تلفنی بزنید و درخواست خود را ثبت کنید.



اشتراک گذاری

دیدگاه شما

اولین دیدگاه را شما ارسال نمایید.