ورود به بازار املاک

مدیرکل دفتر برنامه ریزی و هماهنگی امور اقتصادی شهرداری تهران گفت: همکاری شهرداری با بورس کالا و به نوعی استفاده از ظرفیت های این بورس در ۵ فاز اجرایی می شود؛ به طوریکه شهرداری قصد دارد در استمرار عرضه املاک، خرید مواد مورد نیازش از بورس کالا، تنوع عرضه املاک به تجاری و اداری، ورود به صندوق املاک و مستغلات و بهره گیری از ابزارهای مالی همچون مشتقه، همکاری هایش را با بورس کالا توسعه دهد.

ورود به بازار املاک

مشاوره رایگان

برای دریافت مشاوره در مورد چگونگی عضویت در صندوق و شرایط سبد های مختلف کافیست عدد 2 را به سامانه زیر پیامک کنید.

• 02191004770
• [email protected]
• تهران، خیابان بهشتی، پلاک 436، طبقه 4، واحد 15

خانه / اخبار بورس / بازار بورس بعد از ورود بورس املاک چگونه خواهد شد؟

بازار بورس بعد از ورود بورس املاک چگونه خواهد شد؟

فرهاد دژپسند وزیر امور اقتصادی و دارایی از راه اندازی بورس املاک و مسکن در آینده نزدیک خبر داد و هدف از انجام این کار را حمایت از بازار بورس و سهام اعلام کرد.

حال ببینیم تأثیر ورود بورس املاک بر بازار بورس چگونه خواهد بود؟ به گفته یک کارشناس بورس، بورسی شدن معاملات مسکن و املاک به گردش مطلوب معاملات املاک و شفاف سازی در این حوزه بسیار کمک می نماید اما برای اینکه به این طرح جامه عمل بپوشانیم نیاز به کار کارشناسی دارد. ورود معاملات مسکن به بورس کالا باعث شفاف شدن کشف قیمت ها شده و ابهامات را برطرف می کند همچنین مانع واسطه گری شده و دسترسی به داده های آماری و پیش بینی پذیری مسکن را ممکن می نماید.

پیش بینی بازار بورس بعد از وارد شدن بورس املاک

علی اسلامی بیدگلی کارشناس اقتصاد، در خصوص بورس مسکن و املاک گفت: می توان به کلیت مکانیزم بورس برای معاملات مسکن و املاک خوشبین بود زیرا این سیاست باعث شفاف سازی و گردش معاملات در حوزه املاک می شود.

بورس مسکن میتواند زیر مجموعه بورس کالا قرار بگیرد و به عنوان کالای دیگر در بازار سرمایه معامله شود.

این کارشناس اقتصاد در ادامه اضافه نمود : درست است که در خیلی ورود به بازار املاک از کشور هایی که بازار پایه هستند و اقتصاد آنها وابسته به توسعه بازار سرمایه می باشد و تعدد بورس وجود دارد اما من با تعدد بورس موافق نیستم زیرا جامعه هایی که بر یک بورس تمرکز داشتند و بورس واحد دارند موفق تر عمل نمودند و این موضوع نیاز به آسیب شناسی دارد.

وی در ادامه تصریح کرد : در رابطه با بورس مسکن نیز همین موضوع حاکم بوده و از آنجایی که بورس کالا تجربه معاملاتی خوبی از خود به جای گذاشته است بورس مسکن می تواند به عنوان یک تابلو مستقل بورس مسکن زیر مجموعه بورس کالا قرار گیرد.

علی اسلامی بیدگلی با اشاره به اینکه باید مطالعات تطبیقی در این خصوص صورت بگیرد، تاکید کرد: باید به جای تعدد بورس ها بر روی تقویت آنها متمرکز شد و به رونق و افزایش عمق معاملات بازار سرمایه کمک کرد زیرا زمانیکه قدرت بورس بالا رود می تواند بستری مناسب برای سرمایه گذاران فراهم نماید.

وی در ادامه گفت : بهتر است که وزیر اقتصاد زمانیکه از راه اندازی بورس مسکن خبر می دهد یک طرح توجیهی جهت راه اندازی بورس مستقل املاک و مسکن نیز اعلام نماید. اما من همچنان معتقدم که راه‌اندازی یک بورس جدید برای مسکن و املاک اصلا منطقی نیست.

وی در پایان گفتگو مزایای راه‌اندازی تابلوی مسکن در بورس کالا برای معامله املاک دولت و بانک‌ها اشاره کرد و گفت :

از مزایای ورود بورس مسکن به بورس کالا و انجام معاملات مسکن تحت بورس کالا می توان به شفاف شدن کشف قیمت‌ها، رفع ابهامات ، کاهش واسطه گری اشاره نمود.

علاوه بر آن امکان دسترسی به داده‌های آماری قوی‌تر شده و قدرت پیش‌بینی‌پذیری برای مسکن ایجاد می‌شود و موجب تقویت عرضه و تقاضا بصورت همزمان در مسکن می شود و این به انجام معاملات در این حوزه رونق می بخشد.

Compatible data.

Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipis scing elit, sed do eiusmod tempor incididunt ut labore et dolore magna aliqua.

enim ad minim veniam quis nostrud exercita ullamco laboris nisi ut aliquip ex ea commodo consequat.

• Pina & Associates Insurance
• Payment at Contingency
• Amount of Payment

Two Most-Cited Reason

Consectetur adipiscing elit, sed do eiusmod tempor incididunt ut labore dolore magna aliqua. enim ad minim veniam, quis nostrud exercitation ullamco laboris nisi ut aliquip ex commodo consequat. duis aute irure dolor in reprehenderit in voluptate.

خروج ساخت‌وساز از کما

دنیای اقتصاد: بازار عرضه مسکن با استناد به چهار علامت آماری، از کُما بیرون آمده و در ایستگاه پایانی رکود قرار گرفته است. نشانگرها در دو بازار بالادست ساخت‌و‌ساز، از پایان فرآیند «تعمیق رکود مسکن» در اواخر پارسال و تحرک سرمایه‌گذاران ساختمانی در شروع سال جدید حکایت دارد. تغییرات ماهانه حجم تولید سه گروه مصالح ساختمانی پرمصرف، از بهبود هرچند جزئی اوضاع صنایع بالادست بخش ساختمان در ماه‌های پایانی سال 95، تحت‌تاثیر کاهش شیب سقوط پروانه‌های ساختمانی خبر می‌دهد. تیراژ ساخت مسکن (تعداد واحد مسکونی) در کل کشور، بعد از افت 52 درصدی سال 94، در بهار 95، رشد منفی 12 درصد را تجربه کرد و در 8 ماه پارسال نیز 9 درصد کمتر از مدت مشابه سال 94 شد. این روند که حرکت بازار ساخت‌و‌ساز به سمت رشد مثبت سرمایه‌‌گذاری‌های ساختمانی را نشان می‌دهد، اواخر سال گذشته، در برخی صنایع بالادست همچون کاشی و سرامیک، به شکل افزایش دو رقمی حجم تولید نسبت به ابتدای سال، منعکس شد. همچنین افزایش سهم فروش ملک کلنگی از کل معاملات املاک شهر تهران به‌خصوص در زمستان گذشته و تعطیلات نوروز امسال،‌ بازگشت محسوس سازنده‌ها به بازار ساخت‌و‌ساز را تایید می‌کند. سرمایه‌گذاران فعلا بر ساخت‌و‌سازهای میانی (نیمه‌کاره‌ها) متمرکز شده‌اند.

بازار ساخت‌وساز مسکونی و سرمایه‌گذاری ساختمانی بخش خصوصی با استناد به چهار نشانه از مراجع رسمی و بازارهای بالادستی از اواخر سال گذشته در ایستگاه پایانی رکود قرار گرفته و در نوروز امسال به‌طور نسبی شرایط مناسب برای ورود به فاز رونق را پیدا کرده است. دو نشانه از این چهار نشانه از آخرین وضعیت بازارهای بالادست بخش مسکن شامل بازار زمین و املاک کلنگی و نیز بازار مصالح ساختمانی استخراج شده که موید افزایش تیراژ ساخت‌وساز در سال گذشته در نتیجه بازگشت تدریجی سازنده‌ها به بازار مسکن بوده است. سومین نشانه که حاصل بررسی بازار رسمی مسکن است از رشد دو برابری سهم معاملات املاک کلنگی در تعطیلات نوروز نسبت به اسفند ماه و نیز دو رقمی شدن سهم این گروه از املاک در معاملات اسفندماه است که در کل سال 95 بی‌سابقه بوده است. همچنین نگاهی به آمار افزایش تیراژ ساخت‌وساز بر اساس اطلاعات دفتر اقتصاد مسکن و بانک مرکزی چهارمین نشانه رسیدن به ایستگاه پایانی رکود را نیز تایید می‌کند.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، سهم فروش املاک کلنگی از معاملات ماهانه مسکن در تهران از 5 درصد در اوایل سال 95 به حدود 10 درصد در اسفندماه رسید و دو برابر شد. همچنین در حالی که در طول زمستان سال گذشته، حجم کل معاملات خرید واحد مسکونی نسبت به فصل مشابه سال 94 معادل سه درصد افت کرده بود، اما فروش واحدهای مسکونی بالای 20 سال که کلنگی محسوب می‌شوند، در همین دوره 12 درصد افزایش یافت. این آمار یعنی سازنده‌ها برای اینکه پروژه‌های جدید در سال 96 را با حجم بیشتری از سرمایه‌گذاری نسبت به سال 95 آغاز کنند، از اواخر سال گذشته که فصل خرید زمین فرا‌رسید، جنب‌وجوش در بازار املاک کلنگی را آغاز کردند و در نتیجه هم سهم و هم حجم معاملات املاک کلنگی در پایان سال 95 با افزایش روبه‌رو شد تا نخستین نشانه رونق آتی در ساخت‌وساز مشهود شود.

دومین نشانه رونق که در بازار مصالح ساختمانی قابل مشاهده است، از بهبود وضعیت تولید سه گروه از مصالح ساختمانی پر مصرف در اواخر سال 95 نسبت به اوایل سال حکایت دارد. بررسی «دنیای اقتصاد» از آخرین آمار حجم تولید سیمان، محصولات فولادی و کاشی و سرامیک نشان می‌دهد که حجم تولید این سه گروه در زمستان 95 نسبت به اوایل سال با افزایش قابل ملاحظه روبه‌رو شده است؛ ضمن اینکه میزان تولید هر یک از این سه گروه در طول سال گذشته به لحاظ حجم تولید تجمیعی اگرچه با رشد منفی نسبت به مجموع ماه‌های مشابه سال 94 روبه‌رو بوده است، اما در عین حال شیب رشد منفی در سه فصل نخست سال گذشته به مراتب کمتر از شیب رشد منفی در بهار، تابستان و پاییز سال 94 بوده است.

از سوی دیگر در دو گروه سیمان و محصولات فولادی در طول سال 95 به‌طور متوسط حدود یک درصد رشد ماهانه تولید ثبت شده است اما بیشترین رشد ماهانه مربوط به گروه محصولات کاشی و سرامیک بوده که تولید آن در 11 ماه منتهی به بهمن‌ماه 95 نسبت به مدت مشابه سال قبل از آن 52 درصد افزایش یافته است. این تفاوت رشد تولید بین گروه کاشی و سرامیک با دو گروه سیمان و محصولات فولادی نشان می‌دهد در حال حاضر بازگشت سازنده‌ها به بازار ساخت‌وساز عمدتا بر پروژه‌های نیمه‌کاره متمرکز شده است به این معنا که فعالیت در ساخت‌وسازهای میانی نسبت به ساخت‌وسازهای جدید بیشتر پررنگ شده و در نتیجه تولید محصولات کاشی و سرامیک از سیمان و فولاد که در مراحل اولیه ساخت بیشتر مصرف دارد، پیشی گرفته است. این مدل در مقطع کنونی می‌تواند شکل مطلوب تحرک در بازار ساخت‌وساز محسوب شود چراکه تمرکز روی ساخت‌وسازهای میانی، طول دوره ساخت و تحویل آپارتمان را کوتاه‌تر می‌کند.

سومین نشانه حاصل بررسی سهم و حجم معاملات املاک کلنگی در معاملات اسفند 95 و فروردین 96 است. حجم معامله املاک کلنگی با سن بنای 20 سال به بالا، حدود 20 درصد ورود به بازار املاک از کل معاملات نیمه نخست فروردین سال جدید بوده که مشخصات آنها حاکی است خریداران قصد ساخت‌وساز در زمین را داشته و آنها را به‌عنوان زمین تملک کرده‌اند. هر چند شمار معاملات ثبت شده در بازار نیمه تعطیل نوروزی بسیار اندک است، اما در همین تعداد اندک نیز سهم یک‌پنجمی کلنگی‌ها از کل معاملات قابل توجه ارزیابی می‌شود و این موضوع در کنار رشد معاملات کلنگی‌ها در زمستان 95 نشانه دیگر افزایش میل سازندگان به حضور در بازار مسکن به شمار می‌رود؛ چراکه این سهم طی نوروز در مقایسه با کل معاملات اسفندماه دوبرابر شده است.

این سهم قابل توجه در ماه اخیر نیز مشهود بوده است به نحوی که در اسفند 95 مجموعا حدود 10 درصد از معاملات ثبت شده مربوط به ابنیه با عمر بیش از 20 سال بوده که احتمالا بخش قابل توجهی از آنها به قصد تخریب و نوسازی خریداری شده‌اند. سهم بالای املاک کلنگی از معاملات نسبت به کل ماه‌های سپری شده از سال 95 بیشتر بوده و حتی در ماه مشابه سال قبل (اسفند 94) نیز سابقه نداشته ورود به بازار املاک است. با این وجود مشاوران املاک اعتقاد دارند اگرچه خریداران املاک کلنگی گام اول را به نفع رونق ساخت‌وساز برداشته‌اند و با جدیت بیشتری وارد بازار شده‌اند، اما تا همراهی کامل و موثر فروشندگان و خریداران زمین یک مرحله باقی مانده است. این مرحله ناظر بر تقویت حضور فروشندگان در بازار است که طی یکی دو ماه اخیر بعضا فایل‌های زمین را از دفاتر بنگاه‌های معاملات ملکی موقتا خارج کرده و احتمالا تا اعلام نتیجه انتخابات ریاست‌جمهوری دست نگه می‌دارند.

تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از مشاوران املاک حاکی از این است که یخ سازندگان برای ورود به بازار ساخت‌وساز قدری آب شده که این موضوع احتمالا بیش از هر چیز متاثر از باور آنها به حاکمیت فاز پیش‌رونق در بازار معاملات مسکن و اطمینان آنها از استعداد در سمت تقاضا برای خرید است. این گروه افزایش حجم معاملات مسکن در اواخر سال 94 و ماه‌های نخست سال 95 را یک اتفاق و رخداد موقتی ارزیابی می‌کردند اما با مشاهده استمرار این وضعیت تا اواخر سال گذشته، به این باور رسیده‌اند که فضای پیش‌رونق بر بازار حاکم شده و بخش مسکن در حال گذار از دوره رکود به رونق است، از این رو به تدریج برای خرید زمین و املاک کلنگی به بازار مسکن باز می‌گردند و در گام بعد نیز طبعا به ساخت و عرضه مسکن نوساز متناسب با نیاز و بودجه مصرف‌کنندگان اقدام خواهند کرد. به این ترتیب این نشانه از هم‌اکنون بازگشت سازنده‌ها به بازار مسکن را نوید می‌دهد.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، بر اساس گزارش‌های بانک مرکزی از وضعیت بازار زمین و مسکن، سهم املاک کلنگی با سن بیش از 20 سال از کل معاملات ماهانه مسکن طی 12 ماه متوالی (اسفند 94 تا بهمن 95) بین 6 تا حداکثر 7 درصد در نوسان بوده است ورود به بازار املاک و در نتیجه سهم خریدارانی که آپارتمان‌های مناسب سکونت را معامله کرده‌اند، بر خریداران املاک کلنگی غلبه کامل داشته است. اما در اسفند 95 این غلبه به نفع خریداران کلنگی تعدیل شد به نحوی که سهم املاک با سن بیش از 20 سال بعد از ماه‌ها به نزدیک 10درصد از کل معاملات ماهانه رسید و در آستانه دو رقمی شدن قرار گرفت.

به این ترتیب در حالی که حجم کلی معاملات مسکن در اسفند ماه متاثر از ایام پایان سال و نزدیک شدن به ایام انتخابات ریاست‌جمهوری قدری ریزش یافت، سهم و حجم معاملات املاک کلنگی (با سن بیش از 20 سال) با افزایش روبه‌رو شد به نحوی که بیش از یک هزار و 160 فقره معامله در این گروه سنی طی اسفندماه ثبت شد که نسبت به حجم کلنگی‌های معامله‌شده در بهمن‌ماه یک درصد افزایش داشته است. از طرفی سهم کلنگی‌های فروش رفته در اسفندماه نسبت به بهمن‌ماه نیز با 2/ 2 درصد افزایش به 5/ 9 درصد رسیده است. به این ترتیب حجم و سهم معاملات املاک با سن بیش از 20 سال که بخش عمده آنها با انگیزه تخریب و نوسازی تملک می‌شود، هر دو نسبت به بهمن ماه پیشی گرفت که می‌توان از آن به منزله نشانه تقویت انگیزه ساخت‌وساز در فعالان بازار مسکن و پیش‌نشانه صعود آمار پروانه‌های ساختمانی در سال جدید یاد کرد.

نشانه چهارم رسیدن به ایستگاه پایانی رکود ساخت‌وساز را نیز باید در تغییرات تیراژ ساخت‌وساز بر اساس دو گزارش آماری بانک مرکزی و دفتر اقتصاد مسکن جست‌وجو کرد. هر چند این دو آمار متفاوت بوده و با هم اختلاف دارد، اما روند تغییرات نرخ رشد تیراژ ساخت‌وساز بر اساس هر دو آمار حکایت از بهبود نرخ رشد و کاهش شیب منفی آن دارد. بر اساس آخرین گزارش بانک مرکزی، رشد منفی تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده از سوی شهرداری‌های مناطق شهری در کل کشور بعد از ماه‌های پیاپی، در آذر 95 متوقف شد و نخستین رشد مثبت این شاخص به ثبت رسید طوری که میزان رشد پروانه‌های ساختمانی صادر شده در 9 ماه نخست سال 95 معادل 7/ 7 درصد نسبت به مدت مشابه سال 94 افزایش یافت. این در حالی است که آمار 9‌ماهه سال 94 بیانگر کاهش 12 درصدی تعداد پروانه‌های صادر شده نسبت به مدت مشابه سال 93 بود که به منزله انصراف بسیاری از سازندگان از حضور فعال در بازار مسکن تلقی می‌شد. اما آمارهای تازه از وضعیت میزان ساخت‌وساز نشان می‌دهد سازندگان در تصمیم خود تجدید نظر کرده‌اند و به همین خاطر آمار صدور پروانه طبق آخرین اطلاعات که به آذر 95 تعلق دارد، شیب صعودی پیدا کرده است.

آمار دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی نیز حاکی است نرخ رشد تیراژ ساخت‌وساز در کشور طی سال 93 نسبت به سال قبل از آن 40 درصد افت کرده بود و در سال 94 نیز این افت عمیق‌تر شده و به منفی 52 درصد رسید. اما میزان رشد منفی صدور پروانه ساختمانی در بهار سال 95 قدری کاهش یافت و به منفی 12 درصد رسید و طبق تازه‌ترین آمار که در اختیار «دنیای اقتصاد» قرار گرفته است نیز در هشت ماه نخست سال 95 میزان افت تیراژ ساخت‌وساز نسبت به مدت مشابه سال 94 به 9 درصد رسیده است. در نتیجه اگرچه بر اساس این آمار رشد منفی صدور پروانه همچنان ادامه دارد اما شیب آن با بهبود قابل توجهی نسبت به سال‌های رکود ساخت‌وساز روبه‌رو شده است. بررسی «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد در تهران نیز وضعیت مشابه حاکم است به نحوی که میزان رشد منفی تیراژ ساخت‌وساز از منفی 58 درصد در سال 93 به منفی 34 درصد در سال 94 رسید و این شیب منفی با بهبود قابل توجه به منفی 9 درصد طی 9 ماه نخست سال 95 کاهش یافت.

حالا در صورتی که افزایش معاملات زمین همزمان با افزایش صدور پروانه استمرار پیدا کند، می‌توان منطقی و متناسب شدن میزان عرضه مسکن با نیاز بازار طی دو سال پیش‌رو (میانگین زمان لازم برای تکمیل پروژه‌های ساختمانی) را پیش‌بینی کرد. با این وجود یک مانع موقتی پیش‌روی افزایش ساخت‌وساز وجود دارد که مشاوران املاک آن را شناسایی کرده‌اند. آنها معتقدند تقاضای خرید زمین و ملک کلنگی به تدریج و با یک حرکت نوسانی در طول سالی که گذشت افزایش یافته و در اسفندماه کاملا مشهود بوده است اما در مقابل طی یکی دو ماه اخیر فروشندگان فایل‌های خود را به‌طور موقت ملغی اعلام کرده‌اند.

به اعتقاد مشاوران املاک، دارندگان زمین با این نگرانی که ممکن است بعد از برگزاری انتخابات دمای معاملات ملک بالا برود و قیمت زمین تغییرات افزایشی داشته باشد، در حال حاضر از عرضه ملک خود حذر می‌کنند و همین موضوع ممکن است سبب شود بازار کلنگی دست‌کم در فصل بهار آن‌گونه که انتظار می‌رود جان نگیرد. واسطه‌های ملکی اعلام کرده‌اند که حتی برخی از فایل‌های کلنگی که ماه‌ها پیش عرضه شده و مالک آنها برای فروش مصر بوده است، در اسفندماه به‌طور ناگهانی از فروش ملک خود منصرف شده‌اند. این رفتار درست همزمان با افزایش تمایل سازندگان به حضور در بازار می‌تواند در برخی مناطق، باعث نوسانی شدن قیمت زمین شود. کارشناسان در این شرایط توصیه می‌کنند: فروشندگان کلنگی با بهره‌برداری از تمایل سازنده‌ها به استارت رونق ساخت‌وساز، نسبت به فروش املاک خود در ماه‌های آتی اقدام کنند.

مدیرکل دفتر برنامه ریزی و هماهنگی امور اقتصادی شهرداری تهران: همکاری شهرداری با بورس کالا در ۵ فاز اجرایی می شود

مدیرکل دفتر برنامه ریزی و هماهنگی امور اقتصادی شهرداری تهران گفت: همکاری شهرداری با بورس کالا و به نوعی استفاده از ظرفیت های این بورس در ۵ فاز اجرایی می شود؛ به طوریکه شهرداری قصد دارد در استمرار عرضه املاک، خرید مواد مورد نیازش از بورس کالا، تنوع عرضه املاک به تجاری و اداری، ورود به صندوق املاک و مستغلات و بهره گیری از ابزارهای مالی همچون مشتقه، همکاری هایش را با بورس کالا توسعه دهد.

بورس24 : مدیرکل دفتر برنامه ریزی و هماهنگی امور اقتصادی شهرداری تهران گفت: همکاری شهرداری با بورس کالا و به نوعی استفاده از ظرفیت های این بورس در ۵ فاز اجرایی می شود؛ به طوریکه شهرداری قصد دارد در استمرار عرضه املاک، خرید مواد مورد نیازش از بورس کالا، تنوع عرضه املاک به تجاری و اداری، ورود به صندوق املاک و مستغلات و بهره گیری از ابزارهای مالی همچون مشتقه، همکاری هایش را با بورس کالا توسعه دهد.

عماد الدین سخایی، مدیرکل دفتر برنامه ریزی و هماهنگی امور اقتصادی شهرداری تهران در خصوص عرضه املاک شهرداری در بورس کالا گفت: مصوبه‌های سال ۹۹ شورای عالی بورس در خصوص تشکیل بورس املاک ذیل بورس کلا اقدام مثبتی بود اما این مصوبه به یک بازیگر اصلی و موثری نیاز داشت تا بتواند وارد این بازار شود وعرضه های مستمری انجام دهد.

وی با بیان اینکه دستگاه های دولتی و نهادهای عمومی غیردولتی معمولا در مقابل تغییرات و ورود به بازار املاک استفاده از ابزارهای نوین، مقاومت می کنند، تصریح کرد: با عرضه املاک شهرداری در بورس کالا، سایردستگاه های مرتبط و موثر در عرضه املاک نیز راغب می شوند که در این ظرفیت شفاف استفاده کنند؛ نکته مهم این است که برخی از نهادها دارای ملک در کشور، دارای صاحبان سهام هستند که استقبال این نهادها به عرضه املاک در بورس کالا به شفافیت در صورت های مالی این نوع موسسات و نهادها کمک شایانی می کند.

وی در خصوص برنامه آینده شهرداری برای استفاده از سازوکار بورس کالا گفت: شهرداری قرار است در چند فاز عرضه املاک در بورس کالا و سایر اقدامات را ساماندهی کند اول این که در عرضه املاک استمرار داشته باشد و همچنین بتواند املاک را متنوع کرده و املاک تجاری و اداری خود را نیز در بورس کالا عرضه کند. همچنین خرید محصول های مورد نیاز در حوزه عمرانی نیز از سوی شهرداری تهران آغاز شده است.

مدیرکل دفتر برنامه ریزی و هماهنگی امور اقتصادی شهرداری تهران ادامه داد: در دوره مدیریت جدید، عزم شهرداری جزم است که بتواند انواع ملک های در اختیار خود از جمله تجاری، اداری یا مسکونی را از طریق بورس کالا عرضه کند، در حالی که این رویه در گذشته به شکل فروش به صورت مزایده و تهاتر انجام می شد اما این مسیر برای تحقق شفافیت به سمت بورس کالا تغییر کرده است.

وی تاکید کرد: در گام های بعدی که بازار املاک شکل بگیرد، شهرداری تلاش می کند بتواند صندوق املاک و مستغلات را نیز راه اندازی کند که نوعی مولد سازی اموال و دارایی برای مردم شهر صورت بگیرد و در فازهای بعدی به سمت استفاده از ابزارهای نوین و ابزارهای مشتقه بازار املاک نیز حرکت می کند.

سخایی با بیان اینکه چشم انداز مثبتی برای عرضه املاک در بورس کالا وجود دارد، تصریح کرد: استفاده از بورس های کالایی در همه نوع کالاها و استفاده از ابزارهای مالی، رویدادی تجربه شده و کارآمد برای ایجاد شفافیت در بازارها است لذا امیدواریم بتوانیم با عرضه مستمر املاک در بورس کالا به رشد رقابت و شفافیت در این نوع معاملات کمک کنیم.

وی در پایان گفت: ورود به بازار املاک بورس کالا طی این سال ها در سایر کالاها همچون فلزات و پتروشیمی به مرجع قیمتی تبدیل شده که این رویه به طور همزمان به نفع مصرف کنندگان و تولید کنندگان بوده است، شاید عرضه های مستمر املاک در مناطق مختلف از سوی شهرداری و سایر نهادها نیز بتوانند به مرور تابلوی بورس کالا را در روند کشف قیمت ها در بازار اثرگذار کند.

بازار مسکن در مرز حباب

در این مقاله، ما در مورد علل حباب قیمت مسکن، محرک هایی که باعث ایجاد حباب مسکن می شوند، صحبت می کنیم و اینکه چرا خریداران مسکن هنگام تصمیم گیری های مهم مسکن باید به میانگین بلند مدت توجه کنند. شاید اصلا مفهوم حباب مسکن برای برخی نامعلوم باشد پس تا انتهای این مقاله کلید املاک با ما همراه باشید.

حباب مسکن چیست؟

قبل از پرداختن به علل ایجاد حباب مسکن و عوامل ایجاد کننده آن، مهم است که خود حباب مسکن را درک کنیم. اینها عموماً با جهش تقاضای مسکن، علیرغم موجودی محدود شروع می شوند. در نتیجه حباب مسکن به وجود می آید.ورود به بازار املاک

با ورود عده زیادی از دلالان به بازار مسکن، تقاضا افزایش می یابد و حباب با افزایش دارایی های سرمایه گذاری گسترده تر می شود. با عرضه محدود و تقاضای بالا، قیمت ها به طور طبیعی افزایش می یابد.

حباب های مسکن تأثیر مستقیمی بر صنعت املاک و مستغلات و دارایی های شخصی آنها دارد. تأثیری که یک حباب می تواند بر اقتصاد داشته باشد (به عنوان مثال، نرخ بهره، استانداردهای وام دهی و شیوه های اوراق بهادار) می تواند مردم را مجبور کند تا راه هایی را که برای ادامه پرداخت وام مسکن خود در زمان مناسب پیدا کنند. ناگهان تغییر کند و سخت شود. برخی حتی ممکن است مجبور شوند جیب خود را عمیق تر کنند و از پس انداز و وجوه بازنشستگی خود فقط برای حفظ خانه خود استفاده کنند. برخی دیگر ورشکست می شوند و از حقوق خود محروم می شوند.

معمولاً هر حباب فقط یک رویداد موقتی است. اگرچه ممکن است حباب در بازارهای سهام بیشتر اتفاق بیفتد، اما به گفته صندوق بین المللی پول (IMF)، حباب های مسکن می تواند بیشتر دوام بیاورد و چندین سال دوام بیاورد.

بسیاری از اقتصاددانان بحران مالی جهانی 2008 را نتیجه نهایی حباب دارایی های مالی دانستند که در نیمه اول دهه در بازارهای توسعه یافته به وقوع پیوست. عنصر کلیدی که بحران را تشدید کرد، گرم شدن بیش از حد بازار مسکن بود.

از سال 2008 چند چیز ورود به بازار املاک تغییر کرده است. جمعیت ایالات متحده تقریباً 25 میلیون نفر افزایش یافته است و میانگین سنی از 36 به 38 افزایش یافته است، به این معنی که تعداد افراد بیشتر شده و بیشتر افراد به اندازه کافی برای کار کردن سن دارند. این مساوی است با کوچک شدن اندازه خانوار، یعنی بچه های ما همه بزرگ شده اند و به مکانی مخصوص خود نیاز دارند.

مطالعه در سطح کارشناسی بانک آلبانی، که در واقع بیانگر موقعیت رسمی بانک مرکزی نیست، نشان می دهد که قیمت های فعلی مسکن در سال های اخیر به ارزش های اصلی خود نزدیک شده است و این نشان دهنده وجود مکانیسم اصلاحی است.

کارشناسان در تحقیقات علمی خود مدعی هستند که در شرایط تعادل بازار، قیمت ها و اجاره ها باید با هم حرکت کنند. اما نسبت اجاره بها نشان می دهد که در سال های اخیر، با افزایش قیمت مسکن و تغییر شاخص ها در جهت عکس قرار گرفته است. اگرچه از ابتدای سری داده ها افزایش مداوم وجود داشته است، این تحولات بررسی کامل پویایی بازار مسکن را توجیه می کند.

در سال های اخیر قیمت اجاره بالاتر از قیمت خانه بود. این دو شاخص در پایان سال 1399 ادغام شدند و سپس با شروع قیمت مسکن و افزایش قابل توجه در مقایسه با قیمت اجاره. وقتی قیمت مسکن به طور قابل توجهی بیشتر از اجاره بها باشد، این نشان می دهد که بازار داغ شده است.

اگرچه آنها تحت تأثیر رشد اقتصادی قرار گرفتند، اما قیمت مسکن در ایران با سرعت بسیار بیشتری نسبت به سایر شاخص های اقتصادی مانند درآمد خانواده ها افزایش یافت. قیمت مسکن نقش مهمی در تصمیم گیری های مالی خانواده ایفا می کند. این آپارتمان بزرگترین خریدی است که یک خانواده در طول عمر خود انجام می دهد. آنها همچنین بخشی از حقوق خانواده هستند و به طور گسترده ای به عنوان وثیقه برای استقراض استفاده می شوند.

از لحاظ تاریخی، نسبت های قیمت اجاره بها و نسبت درآمد به قیمت خانوارها به عنوان شاخص های بالقوه ای در نظر گرفته شده اند که می توانند داغ شدن بیش از حد در بازار مسکن را تشخیص دهند.

قیمت مسکن در ایران طی دهه گذشته رشد سریعی داشته است. اگرچه آنها تحت تأثیر چندین عامل کلیدی مانند رشد سریع اقتصادی و توسعه بخش مالی قرار گرفتند، اما یک شاخص سنتی مانند نسبت اجاره بها به قیمت نشان می دهد دوره هایی وجود داشته است که سطوح قیمت مسکن نشانه هایی از گرم شدن بیش از حد را نشان می دهد.

تغییرات عمده قیمت مسکن

به طور کلی میزان تغییرات در سال های 97-99 روندی افزایشی داشته است. شاید برای برخی ازافراد فرصت خوبی برای سرمایه‌گذاری باشد.
قیمت املاک و مستغلات امروز در حال حاضر بالا است و اگر چند سال پیش ملکی خریداری کرده اید، باید در اکثر موارد منتظر افزایش شدید ارزش امروز باشید. اما بر اساس تجزیه وتحلیل محققان، قیمت ها همچنان افزایش می یابند، البته با سرعت کمتری. اینکه آیا خرید به طور کلی ارزشمند است یا اینکه مستأجر باقی ماندن بهتر است، باید در یک محاسبه شخصی جامع تعیین شود. اگر این نشان دهد که خرید در دراز مدت ارزشمند است، خرید به موقع باید منطقی تر باشد.

سپس بررسی شد که چه عواملی (پیش بینی کننده) بر قیمت پیشنهادی تأثیر می گذارند. اینها عبارت بودند از: میانگین نرخ سود وام مسکن خصوصی با مدت پنج تا ده سال، قیمت ساختمان، قیمت مصرف کننده و توسعه جمعیت به عنوان معادل وضعیت تقاضا. سپس این پیش بینی ها به سطح یکنواخت رسانده و تا حدی ورود به بازار املاک نشان داده شدند.

بیشتر بدانید:

مقایسه معاملات مسکن قبل و بعد از افزایش قیمت ها

ضربه همه گیر ویروس کرونا در سال 1398 اقتصاد و تمام بخشهای تولید را تحت تأثیر قرار داده است. در بازار مسکن معاملات فروش به پایین ترین حد خود رسیده است و با این وجود قیمت مسکن تهران افزایش یافته است .

قیمت ها به طور پیوسته در حال افزایش است ، بنابراین بیشتر و بیشتر مردم تمایل به خرید ملک دارند، زیرا امیدوارند بتوانند بعداً دوباره آن را با قیمت قابل توجهی بفروشند. این باعث افزایش قیمت ها می شود و بنابراین بیشتر و بیشتر مردم درباره املاک و گمانه زنی ها، گاهی اوقات به طور کامل با پول قرض گرفته، گمانه زنی می کنند. اگر حبابی ایجاد شود، بیم آن می رود که بترکد.

این بدان معناست که قیمت مالکیت خانه کاهش می یابد. از آنجا که به محض این که متوجه شدیم تعداد زیادی آپارتمان در رونق املاک و مستغلات ساخته شده است، همه می خواهند با کمترین ضرر و زیان بفروشند.

مطالعات در زمینه حباب مسکن

این مطالعه با تجزیه و تحلیل پنج متغیر ریسک - رابطه بین قیمت و اجاره، رابطه بین قیمت و درآمد، رشد قیمت واقعی، رشد قیمت اسمی و رشد اعتبار در سالانه - برای پیش بینی احتمال وقوع وام حباب مسکن. و آیا بازار مسکن وارد حباب شده است؟ و بر اساس خطری که با آنها روبرو هستند طبقه بندی بر اساس کشورها انجام می شود. در سه موقعیت اول نیوزلند، کانادا و سوئد قرار دارند که تقریباً در همه شاخص ها در منطقه قرمز قرار دارند. نروژ، انگلستان، دانمارک یا ایالات متحده، فاصله چندانی ندارند و سیگنال های نگران کننده ای را ارسال می کنند.

در طول سالهای تولید حباب املاک، در مورد اینکه آیا چنین پدیده سفته بازی واقعاً وجود داشته است یا نه، بین تحلیلگران اتفاق نظر وجود نداشت. دلایل متعددی عدم وجود این توافق را توضیح داد. در حال حاضر ما چندین روش داریم که به ما امکان می دهد وجود حباب سفته بازی را با دقت بیشتری روشن کنیم.

با وجود آرامش در شرایط اخذ وام مسکن و افزایش ورود به بازار املاک واحدهای مسکونی برای فروش. قیمتهای بالا در طول دوره 1370-1399 مانع از دسترسی مسکن به بخش قابل توجهی از مردم، حتی به صورت اجاره ای، به ویژه کسانی که به دلیل سن خود، قادر به خرید آن قبل از شروع چرخه صعودی نبوده اند.

گزارش سالانه 98 در مورد جوانان در تهران نشان می دهد که 21 درصد از آن ها 18 تا 34 ساله در خانه خانوادگی و 10 درصد در خانه خودشان (اجاره ، خرید یا مشترک) زندگی می کنند. به گفته همین نهاد، در سال 1397 میانگین قیمت مسکن برای گروه سنی بین 18 تا 24 سال به دلیل تفاوت میانگین دستمزد، 210 درصد از حداکثر قیمت قابل تحمل و برای زنان 10 درصد بیشتر بوده است.

پدیده دیگری که در این دوره ظاهر شده است، تقلب در املاک است، به ویژه در مورد مستأجران اجاره قدیمی، که توسط صاحبخانه ها مورد آزار و اذیت قرار می گیرند تا ملک را ترک کنند تا با آن سود سرمایه ای کسب کنند. آماده سازی ناکافی دولت و اقدامات آماده نشده سیاست گذاران کلیدی و درک کامل سیستم مالی بدون کنترل مالی، که "عدم اطمینان و وحشت را افزایش می دهد"․

چرا چنین حباب هایی ظاهر می شوند؟

حباب در بازار مسکن پدیده ای جدید نیست. با ترکیدن حباب چه چیزی باعث افزایش سرعت می شود؟ به عنوان یک قاعده، هیچ کاتالیزور واحدی وجود ندارد. فقط قیمت مسکن بیش از حد بالا می رود. تماشای اینکه چگونه ده سال بعد حباب دیگری در بازار املاک و مستغلات شکل می گیرد و پس از آن کل جهان را به شدت شوکه کرده است بسیار خنده دار است.

بسیاری از تحلیلگران و کارشناسان متقاعد شده اند که بازار نه تنها به شرایط جدید عادت کرده است، بلکه در واقع شرایط را با ریتم ها و برنامه های معمول خود "سازگار" کرده است.

اگر آنچه را که فروشندگان و توسعه دهندگان را وادار به تغییر سریع قیمت کرده است، با دقت ردیابی کنیم، تأکید اصلی بر نیازهای شهروندان در صرفه جویی و افزایش بودجه است. قیمت مسکن افزایش می یابد، به ویژه هنگامی که صحبت از بازار اولیه می ورود به بازار املاک شود، هزینه آپارتمان سرمایه گذاری حداقل 30 درصد افزایش می یابد.

و در برخی از معروفترین مجتمع های مسکونی، قیمتها 50 تا 80 درصد افزایش می یابد. مسکن یک کالای مایع است، تورم و حتی همه گیری ارزش آن را "کاهش" نمی دهد. قیمت املاک افزایش یافته است زیرا اولاً قیمت مصالح ساختمانی، کارگران ساختمانی و حقوق نیز ورود به بازار املاک افزایش یافته است. به همین دلیل است که ارزش املاک و مستغلات افزایش یافته است. دلیل دیگر که سبب افزایش قیمت مسکن شده است تبلیغاتی است که توسعه دهندگان در آن سرمایه گذاری می کنند بسیار خوب عمل می کند.

افزایش قیمت مسکن در تهران

علاوه بر این، اگر خریدار یک یا دو بار خانه ای بخرد و هنوز آن را در ملک بدست آورد، برای بار سوم سرمایه گذاری می کند. انفعالی که چندین ماه است در بازار مسکن پایتخت ادامه دارد با افزایش قیمت همراه است، اگرچه به نظر نمی رسد دلایل کافی برای آن وجود داشته باشد. قدرت خرید جامعه همچنان مانند یکی دو سال پیش پایین است. موضوع دیگر این است که انتظارات بالا و غیر موجه پس از تغییر قدرت در این بازار شکل گرفت. استانداردهای نادیده گرفته شده و نرخ های بالای وام مسکن منجر به افزایش تعداد خریداران مسکن شد که باعث افزایش قیمت مسکن شد. این تصویب بسیاری از خریداران مسکن را مجبور کرد که در ازای عادلانه بودن خانه های خود به عنوان یک بادآورده آشکار وام بگیرند، که منجر به توانمندسازی بیش از حد شد.

شهرداری تهران ۱۰ درصد از درآمد خود را با فروش املاک به دست می آورد

مدیرعامل سازمان املاک و مستغلات شهرداری تهران از برگزاری نخستین عرضه املاک شهرداری در بورس کالا، امروز ۲۳ شهریور ۱۴۰۱ در یک وضعیت شفاف و رقابتی خبر داد.

به گزارش چابک آنلاین به نقل از پایگاه خبری بازار سرمایه (سنا) ، حسن محمد حسن‌زاده با اعلام این خبر در رادیو اقتصاد به مزایای عرضه املاک شهرداری در بورس کالا تاکید کرد و گفت: سازوکارهای بورس کالا به افزایش شفافیت و بهره‌وری در فروش املاک، کمک شایانی می‌کند.

وی افزود: بر اساس بودجه مصوب شورای اسلامی شهر، شهرداری تهران بایستی ۱۰ درصد از درآمدهای خود را با فروش املاک به دست آورد و سهم سازمان املاک در بودجه به این مقدار تعیین شده است.

وی با بیان اینکه در گذشته فروش املاک از طریق تهاتر با طلبکاران و مزایده صورت می‌گرفت، تصریح کرد: اما در دوره مدیریت جدید شهری، از ابزار جدیدی به نام بورس کالا در فروش املاک استفاده می‌شود چرا که حضور سازمان املاک و مستغلات در بورس کالا باعث افزایش شفافیت و کشف قیمت واقعی ملک خواهد شد. همچنین در برنامه چهارم، شهرداری مکلف شده بود که به بورس کالا وارد شود؛ اما تا این دوره از مدیریت شهری به این مسئله توجه نشده بود و اکنون با استفاده از بورس کالا به عنوان یکی از روش‌های فروش، در نظر داریم بخشی از تعهدات غیرنقد خود را از این طریق کسب کنیم.

حسن زاده با اشاره به اینکه در روش مزایده اگر مزایده به هر دلیلی به سرانجام نرسد باید چند تا ماه صبر کنیم فرآیندها طی شود، گفت: اما ملک در بورس کالا بین ۷ تا ۱۴ روز قابلیت عرضه دارد؛ همچنین در بورس کالا حداکثر ظرف سه ماه باید سند به نام خریدار منتقل شود .

مدیرعامل سازمان املاک و مستغلات شهرداری تهران در ادامه با بیان اینکه برای نخستین بار طلبکاران و پیمانکاران شهرداری می‌توانند به اندازه طلب قطعی ثبت شده، در این عرضه شرکت کنند و ملک بگیرند، اظهار کرد: شهرداری تهران با ورود به بورس کالا علاوه بر ارتقای شفافیت به صیانت از اموال شهر و شهروندان نیز کمک می‌کند، چرا که مشخصات ملک و قیمت نهایی روی تابلو ثبت و همه می‌توانند شرایط ملک را رصد کنند.

مدیرعامل سازمان املاک و مستغلات شهرداری تهران از برگزاری نخستین عرضه املاک شهرداری در بورس کالا ۲۳ شهریور در یک وضعیت شفاف و رقابتی خبر داد.