دانستنیهای حقوقی و ضروری در خرید و فروش زمین و باغ و باغچه
ممکن است تصمیم به خرید زمین، باغ یا باغچه ای در داشته باشید. اگر دانش کافی نسبت به چگونگی چنین معامله ای نداشته باشید، امکان دارد که تصمیم شما موجبات مشقت و دشواری و در انتظار ماندن نوبت دادرسی و رسیدگی های قضایی شود. پس بهتر است با آگاهی، علم و اطلاع نسبی گام در این مسیر برداشته تا کمترین احتمال خطا در چنین تصمیمی وجود نداشته باشد. برای یک معامله با کمترین احتمال خطا موارد زیر را در نظر داشته باشید.
بررسی سند ملک مورد معامله
پیش از اطلاع از نوع سند زمین، می بایست از بخشداری آن منطقه حوزه طرح تفصیلی را دریافت نمود تا مطمئن شوید زمین مربوطه در حوزه طرح نباشد که بعدها متضرر نشوید. اگر فروشنده یک نهاد حقوقی یا دولتی است، که آن اراضی و املاک به حکم دادگاه به آن منتقل شده است، مجوزها و وکالت نامه فروشنده را کاملاً بررسی نمایید و حتی المقدور نسبت به خرید چنین اراضی و باغاتی اقدام نکنید به این دلیل که ممکن است بعدها با مدعی خصوصی روبه رو شوید.
در صورتی که اراضی یا باغات مورد معامله دارای سند رسمی و نیز کد رهگیری قابل پیگیری باشد، می توانید در ساده ترین راه ممکن از طریق درگاه اینترنتی سامانه ثبت معاملات و املاک کشور نسبت به استعلام صحت در انجام معامله و نیز عدم فروش به غیر مطمئن شوید. حال در صورتی که مورد معامله دارای سند رسمی باشد، خریدار نسبت به خرید آن اراضی یا باغات با مناقشه جدی روبه رو نمی شود؛ مسئله آن جا بروز می کند که آن اراضی فاقد اسناد رسمی بوده و صرفا دست نوشته عادی یا اسناد محلی در اختیار فروشنده است. آگاه باشید که پیش از انجام چنین معامله ای از ثبت اسناد محل نسبت به استعلام وضعیت ثبتی آن اقدام و در صورتی که هیچ گونه وضعیتی ثبتی به نام آن ثبت نشده باشد، می توان معامله را به صورت قولنامه زمین و یا قولنامه باغ انجام داد و سپس با عنایت به قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی، نسبت به صدور سند رسمی اقدام کرد.
تشخیص اراضی موات و ملّی
برای شناخت درست این مساله حقوقی ابتدا می بایست تعریفی از اراضی موات و ملّی داشت.
تعریف اراضی موات در ماده 2 آیین نامه لغو مالکیت اراضی شهری و کیفیت عمران آن مصوب 1358 چنین آمده است « زمین موات از نظر این قانون زمینی است که معطل مانده و عمران و آبادی در آن به عمل نیامده است؛ عمران و آبادی مورد قبول این آیین نامه به شرح ذیل است :
الف- زمینی که قبلاً به صورت خانه بوده است و در سند مالکیت نیز مقید شده باشد
ب- زمینی که قبلاً ساختمان در آن موجود بوده و به دلایلی خراب شده است که فعلاً بقایای آن مشهود باشد
پ- هرگاه اعیانی استخر شنا یا ورزشگاهی باشد در این صورت مساحتی معادل 8 برابر سطح زیربنا احداث شده محسوب می شود
ت- اراضی زیرکشت محصولات زراعی و باغ ها که 75% از مساحت آن زیر کشت باشد
در خصوص اراضی ملی، مطابق با ماده یک قانون ملی شدن جنگلهای کشور 1341، از تاریخ تصویب این قانون تمام عرصه و اعیانی کلیه جنگلها و مراتع و بیشه های طبیعی و اراضی جنگلی کشور جزء اموال عمومی محسوب و متعلق به دولت است ولو اینکه قبل از این تاریخ افراد آن را متصرف شده و سند مالکیت گرفته باشند.
راهکار تشخیص اراضی موات ساده تر از اراضی ملّی می باشد و دعاوی و مناقشات فروش اراضی ملی بسیار بیشتر است. در واقع 24 حالت وجود دارد به منظور اثبات اینکه اراضی احیاء شده محسوب می شوند و جزو اراضی ملّی یا موات محسوب نمی شوند:
- اگر عرفاً و عملاً به عنوان زمین کشاورزی (زراعی یا باغی) مرسوم و معروف باشد
- اگر عرفاً و عملاً داخل در مجموعه اراضی مزروعی منطقه یا روستا واقع باشد
- اگر در حوزه آبیاری یک منبع آبی قرار داشته باشد
- اگر تسطیح شده و برای عملیات زراعت و آبیاری آماده شده باشد
- اگر دارای شیب نامتعارف و تند نباشد و عرفاً و عملاً به نام زمین دیمزار مرسوم باشد
- اگر زمین دیمزار یا آبیزار و محدوده قانونی یا ثبتی یا عرفی معین داشته باشد
- اگر تحجیر شده باشد(هر عملی که به معنای شروع احیای زمین باشد از جمله سنگ چینی دور زمین، جمع آوری سنگ ها و توده کردن آن ها ، نهر کندن دور زمین و . تحجیر گویند)
- اگر جویهای قدیمی یا آثار جوی های قدیمی منشعب از بندهای رودخانه ای در بالادست زمین مشاهده شود
- اگر جوی های قدیمی یا آثار جوی های قدیمی که آب قنوات یا چشمه سارات قدیمی را به زمین می رسانده یا می رساند در زمین مشاهده شود
- اگر درختان کهنسال در مسیر جوی های قدیمی و اطراف و اکناف زمین وجود داشته باشد
- اگر اراضی مورد اختلاف در ذیل بالاترین جوی آبیاری موجود یا قدیمی واقع باشد. معمولاً اراضی واقع در بالادست جوی چون از ابتدا آب به آن ها سوار نمی شده اراضی غیر احیا شده هستند و اراضی زیر جوی چون آب به آن ها سوار بوده اراضی احیا شده اند
- اگر بناهای قدیمی و ابنیه سنتی وابسته به کشاورزی مثل خانه باغ، کومه، محل نگهداری دام ها، آب انبار و امثال آن یا آثاری از آن ها در محل وجود داشته باشد
- اگر زمین به صورت بندسار باشد و منطقه پوشیده از بندسارهای متعدد قدیمی باشد و سابقه و آثار بهره مندی قدیمی از آب های جاری بهاره را برای آبیاری محصول داشته باشد
- اگر در پوشش گیاهی زمین آثاری از گیاهان مرتعی چند ساله و گونه های پایای مرتعی نباشد
- اگر پوشش گیاهی موجود، آثار زراعت های قبل و زراعت های قدیمی تر باشد
- اگر در عکس های هوائی محل مودر نظر (در صورتی که در دسترس است) با استفاده از ابزار استرئوسکوپ، آثار احیای قدیمی مشاهده شود
- اگر زمین مورد نظر در نقشه های هوائی که براساس عکس های هوائی ترسیم شده اند در بخش اراضی مزروعی واقع باشد. تشخیص این امر بسیار حساس و نیازمند کارشناسان خبره می باشد
- اگر سن درختان قدیمی گواهی بر قدمت احیای باغ و اراضی شیب دار بدهد
- اگر در مناطق دیم زار راه ها و گذرگاه هائی باشد که حاکی از استفاده قدیمی از آن ها فقط برای امر رفت و آمد به اراضی دیم زار بوده و اینک متروکه شده و آثاری از آن ها به جای باشد
- اگر در قسمتی از اراضی، آثاری از خرمن گاه های قدیمی مشاهده شود
- اگر در نحوه آرایش زمین آثار شخم، شیار، قطعه بندی، کرت بندی و بیجه بندی های قدیمی که حاکی از مزروعی بودن باشد مشاهده شود
- اگر وضعیت و موقعیت مکانی زمین به نحوی باشد که عرفاً به نام چراگاه و مرتع معروف نباشد
- اگر شیب زمینی مناسب و جنس خاک مستعد زراعت باشد اگر چه که ممکن است سال ها دور از کشت بوده و آثار زراعت محو شده باشد ولی وضعیت زمین گویای این واقعیت باشد که چنین زمینی در گذشته نمی تواند بیکار مانده باشد
- در صورتی که مالکان چینی اراضی از قانون سال 41 بی اطلاع بوده و اسناد به نام دولت صادر شده باشد، ولیکن با توجه و دقت در مفاد اسناد و مبایعه نامه های قدیمی ادعائی مردم می تواند کمک مؤثری در تشخیص قدمت احیای اراضی مورد اختلاف کند.
- با رعایت چنین شروطی می توان گفت با نگاهی باز و دانشی مطلوب اقدام به خرید اراضی مزبور می کنید.
تشخیص کاربری زمین و باغات
اراضی ممکن است با کاربری های زراعی، باغات یا مسکونی باشند؛ دقت نماید که هدفتان از خرید چنین اراضی و باغاتی چیست. در صورتی که زمینی کاربری زراعی داشته باشد تحت کنترل و نظارت جهاد کشاورزی است و در بافت زراعی آن محل قرار دارد. در چنین اراضی امکان تغییر کاربری وجود ندارد و نمی توان جواز ساخت به منظور ساخت خانه، آپارتمان و حتی دیوار چینی اخذ نمود. اراضی که کاربری باغ و باغچه دارد تحت نظارت و کنترل منابع طبیعی قرار دارند و در صورتی که قصد ساخت و ساز در آن داشته باشید، می توان با اخذ مجوز از منابع طبیعی و پرداخت مبلغی بعنوان جریمه اقدام به این کار کرد. کاملاً مطمئن شوید که کاربری زمین مد نظرتان چیست تا بعدها با مشکل روبه رو نشوید و بهترین راه مراجعه به دهیاری یا بخشداری آن محل به منظور اطلاع از وضعیت زمین مورد نظر می باشد.
این نکته را فراموش نکنید، که در اراضی و باغات عموماً میان همسایگان به منظور عبور و مرور و بهره مندی از آب نهر، حق ارتفاق پیش بینی شده؛ در صورت احراز چنین حقی برای همسایگان، از حدود و شرایط بهره مندی دیگران مطلع شوید تا در آینده از بروز مناقشات نسبت به بهره مندی از چنین حقی جلوگیری نمایید.
وجود چاه آب، برق، گاز
در صورت وجود چاه آب در زمین یا باغات، مطمئن شوید که دارای پروانه بهره برداری میباشد و در غیر اینصورت انعقاد قرارداد خرید را موکول به اخذ مجوز از شرکت سهامی آب منطقه ای نمایید. یا پس از احراز عدم پروانه بهره برداری خود اجالتاً نسبت به چگونگی اخذ مجوز از شرکت مربوطه اقدام و در صورت نداشتن مشکلی، پس از خرید زمین یا باغ مورد نظر اقدام به اخذ پروانه نمایید.
نسبت به ذکر انشعابات در سند یا قولنامه زمین یا باغ آگاه باشید؛ ممکن است پس از انجام معامله فروشنده مدعی فروش زمین یا باغ با انشعابات آب، برق و گاز شود. پس بهتر است پیش از امضاء قرارداد و خرید نسبت به آگاهی از وجود و پروانه ها و مجوزات چنین انشعاباتی مطمئن شوید. و در صورتی که فاقد چنین انشعاباتی می باشد، از ارگان های مربوطه آن بخش اطلاع یابید که مشکلی در اخذ و برقراری چنین انشعاباتی وجود نداشته باشد سپس اقدام به انعقاد قرارداد نمایید.
- برچسب ها:
با توجه به پیچیدگی مسایل حقوقی و قانونی پیشنهاد ما این است که همواره از وکلا و کارشناسان متخصص مشورت بگیرید. بدیهیست پایگاه صلح هیچ گونه مسوولیتی از بابت استفاده شما از اسناد و مشاوره های منتشر شده در سایت بر عهده نمی گیرد.
نكات حقوقي مهم به هنگام خريد ملك چه هستند؟
آگاهي و اشراف به نكات حقوقي مهم در خصوص خريد ملك و زمين، موجب مي‌شود طرفين معامله بدون درگير شدن در گرفتاري‌هايي كه حل آن‌ها نياز به گرفتن وكيل و مشاور و مراجعه به دستگاه‌هاي قضايي وجود دارد، معاملات خود را به انجام برسانند و خيال‌شان از بابت پيامدهاي مطالب و محتوايي كه امضاء كرده‌اند، راحت باشد.
شرحي بر نكات حقوقي مهم به هنگام خريد ملك
به هنگام معامله ملك، خريدار و فروشنده در حضور مشاور املاك، بر سر جزئياتي توافق مي‌كنند كه در توافق‌نامه فيمابين ذكر و قيد مي‌شود و هر دو طرف آن را امضاء مي‌كنند و مشاور املاك نيز شاهد و ناظر بر معامله است. ولي گاهي طرفين يا يكي از طرفين از انجام تعهدات خود سر باز مي‌زند و ضمانت اجرايي براي متعهد كردن شخص خاطي وجود ندارد مگر با مراجعه به دستگاه قضايي و طرح دعوي و شكايت كه پروسه‌اي فرساينده و زمان‌بر است. اين در حالي است كه اگر طرفين قرارداد و مشاور املاك به نكات حقوقي مهم اشراف داشته‌باشند، قراردادي امضاء نمي‌كنند كه از جزئيات آن مطلع نباشند و در نتيجه اين‌گونه به چالش بيفتند.
از اينرو در اين مقاله قصد داريم 10 نكته مهم حقوقي را كه اطلاع از آن‌ها به هنگام انجام معاملات ملكي ضرورت است بيان كنيم تا با ديد باز و آگاهي كامل قراردادهاي معاملات ملكي خود را به انجام برسانيد. بنابراين مطالب خوب اين مقاله را از دست ندهيد!
ضرورت آگاهي به نكات حقوقي مهم
گاهي اوقات معامله زمين و ملك بسيار پيچيده و چالش برانگيز مي‌شود؛ زيرا كه افراد بي‌اطلاع از قوانين و دانستني‌هاي حقوقي اقدام به انجام معامله و امضاي قراردادي مي‌كنند كه از كم و كيف محتواي حقوقي آن و پيامدهايي كه ممكن است بسيار فرساينده و دردسر آفرين باشند، اطلاعات كافي ندارند و در نتيجه براي خود دردسرهاي بزرگ ايجاد مي‌كنند. آگاهي و اشراف به نكات حقوقي مهم در خصوص خريد ملك و زمين، موجب مي‌شود طرفين معامله بدون درگير شدن در گرفتاري‌هايي كه حل آن‌ها نياز به گرفتن وكيل و مشاور و مراجعه به دستگاه قضايي وجود دارد، معاملات خود را به انجام برسانند و خيال‌شان از بابت پيامدهاي مطالب و محتوايي كه امضاء كرده‌اند، راحت باشد. به اين ترتيب هم در وقت اين افراد صرفه‌جويي مي‌شود و هم جلوي ضرر و زيان‌هاي احتمالي گرفته مي‌شود.
انواع دعاوي ملكي
انواع دعاوي ملكي
طرح دعوي در خصوص معاملات ملكي كه از نكات حقوقي مهم به شمار مي‌رود، معمولاً به سن قانونی برای معامله سه شكل رخ مي‌دهد:
- دعاوي حقوقي
- دعاوي كيفري
- دعاوي ثبتي( شامل كلاه‌برداري در زمينه خريد و فروش و اجاره ملك يا نقض قوانين معامله و عدم تعهد به مفاد قرارداد)
نكات حقوقي مهم
- بررسي كامل مدارك فروشنده
- بررسي كامل وضعيت سند ملك يا زمين مورد معامله
- دستور اجرايي فرمان امام در خصوص خريد زمين‌هاي مصادره‌اي
- معامله زمين‌هاي كشاورزي واقع در طرح
- مطابقت ملك با اسناد و وضعيت‌هاي سن قانونی برای معامله سن قانونی برای معامله موجود
- معاملات ملكي ورثه‌اي
- اجتناب از پرداخت كل بهاي مورد معامله
- مشخص كردن جزئيات فسخ قرارداد
- تنظيم سند و ثبت آن
- تنظيم قانوني قرارداد در دفتر معاملات ملكي
شرح كامل نكات حقوقي مهم
اكنون كه فهرست‌وار به سرفصل‌هاي نكات حقوقي مهم اشاره نموديم، حال به بيان جزئيات آن مي‌پردازيم تا با اطلاعات كامل به خريد و فروش ملك بپردازيد و خيالتان از بابت نگراني‌هاي قانوني كه ممكن است برايتان به سن قانونی برای معامله وجود آيد، راحت باشد. شرح اين نكات بدين قرار است:
ضرورت آگاهي از نكات حقوقي مهم در معامله ملك
بررسي كامل مدارك فروشنده
يكي از نكات حقوقي مهم، بررسي مدارك شناسايي فروشنده است كه از الزامات است حتي اگر وكيل قانوني يا شخص ديگري از جمله قيم او بخواهد به جاي فروشنده، قرارداد را امضاء كند. بنابراين احراز هويت مالك اصلي به عنوان فروشنده و تطابق مدارك ارائه‌شده با هويت او سن قانونی برای معامله بسيار الزامي است و بايد توجه داشت كه فروشنده ممنوع‌المعامله نباشد؛ زيرا اگر چنين شرطي دارا باشد، معامله به لحاظ قانوني باطل محسوب مي‌شود.
يكي از شروط ممنوع‌المعامله بودن فرد، محجور بودن شخص و يكي ديگر از اين شروط، نداشتن سن قانوني (زير18 سال) است. چنانچه شخص ورشكسته باشد نيز، امكان معامله با او وجود ندارد؛ زيرا قانون معامله با افراد ورشكسته را فاقد اعتبار و غيرقانوني مي‌داند.
از ديگر شروط ممنوع‌المعامله بودن، كهولت سن، بيماري فرد و مواردي از اين دست است كه گرچه در اين قسمت تأكيد بر نداشتنِ اين شروط در مورد فروشنده مي‌باشد ولي در واقع هر دو طرف معامله بايد داراي شرايط لازم براي معامله باشند و ممنوع‌العامله نباشند.
براي افرادي كه احتمال محجور بودن آن‌ها مي‌رود، مي‌توانيد از اداره سرپرستي محجوران موضوع را پيگيري كرده و استعلام بگيريد. چنانچه فروشنده ملك بيش از يك نفر باشد، بايد مدارك هويتي تك تك فروشندگان و همچنين نمايندگان قانوني آن‌ها بررسي شود.
بررسي كامل وضعيت سند ملك يا زمين مورد معامله
پس از بررسي اسناد و مدارك هويتي فروشنده ملك اشخاص حقيقي و يا اشخاص حقوقي، از نكات حقوقي مهم ديگر بررسي اسناد و مدارك مربوط به زمين يا ملك مورد معامله است. بدين صورت كه همه موارد مهم از جمله؛ مدارك ثبت در دفتر اسناد، مشاعات ساختمان، توابع و ملحقات، وثيقه‌اي يا توفيقي‌بودن ملك مشخص شود.
هر سند مالكيتي قوانين ثبتي مخصوص به خود را دارد. بنابراين به عنوان خريدار يا اجاره‌كننده، پيش از عقد هرگونه قرارداد، از وضعيت سند مورد معامله آگاهي يابيد. چنانچه نكته مبهمي به نظرتان مي‌رسد، بي‌رودربايستي از فروشنده يا مشاور املاك درخواست كنيد موارد مبهم را برايتان شفاف‌سازي كنند و مداركي دال بر بي‌شك و شبهه‌بودن ملك به شما ارائه دهند. شما مي‌توانيد با استفاده از كد رهگيري املاك، به وسيله سامانه دفاتر اسناد و املاك كشور، استعلام بگيريد تا از بي‌نقص‌بودن اسناد و مدارك ملك مورد معامله اطمينان يابيد.
بررسي مدارك ملك يا زمين به عنوان يكي از نكات حقوقي مهم
دستور اجرايي فرمان امام در خصوص خريد زمين‌هاي مصادره‌اي
يكي از نكات حقوقي مهم، مسأله خريد زمين يا ملكي است كه توسط دادگاه‌هاي انقلاب مصادره شده و به نهاد‌هايي از جمله بنياد شهيد، ستاد اجرايي فرمان امام(ره)، كميته امداد امام خميني، بنياد مستضعفان و ساير نهادها واگذار شده‌اند. از آن‌جايي كه خريد چنين مواردي معمولاً با مشكلاتي مبني بر ادعاي احتمالي مالكان قبلي همراه است كه مي‌تواند از طريق سيستم قضايي بررسي و پيگيري شود، جهت اطمينان از صحت مجوزهاي وكالت فروشنده از طرف نهاد مربوطه، مدارك لازم در رابطه با مالكيت اشخاص حقيقي و حقوقي اين املاك و زمين‌ها را بررسي كرده و استعلام‌هاي لازم را اخذ كنيد.
معامله زمين‌هاي كشاورزي واقع در طرح
برخي از زمين‌ها در محدوده طرحي قرار دارند كه به آن طرح تفصيلي مي‌گويند. بنابراين به هنگام خريد زمين، مراقب باشيد كه قبل از انجام هرگونه قرارداد، طرح تفصيلي زمين را از شهر مربوطه بررسي كنيد و اطمينان حاصل كنيد كه مشمول اين طرح نمي‌باشد. در خصوص زمين‌هاي كشاورزي يكي از نكات حقوقي مهم اين است كه اين زمين‌هاي كشاورزي معمولاً فاقد سند رسمي هستند و معامله آن‌ها به صورت دستي و سنتي انجام مي‌پذيرد. از اينرو به هنگام معامله چنين زمين‌هايي يادتان باشد كه قبل از انعقاد و امضاي قرارداد از مراجع مربوطه و دفاتر اسناد رسمي، استعلام‌هاي لازم را در اين خصوص كسب كنيد.
مطابقت ملك با اسناد و وضعيت‌هاي موجود
به سن قانونی برای معامله هنگام معامله ملك يا زمين، به خاطر داشته‌باشيد كه مورد معامله را به صورت دقيق بررسي كرده و با آنچه در مورد ملك مندرج است مطابقت دهيد. اگر مواردي از جمله خرابي، عيب و نقص و . در ملك يا زمين مورد معامله مشاهده مي‌كنيد، حتي اگر هر دو طرف معامله از آن آگاهي داريد، به صورت مكتوب در متن قرارداد به آن اشاره كنيد.
معاملات ملكي ورثه‌اي
چنانچه ملكي كه معامله مي‌كنيد، ورثه‌اي است، بايد مشخصات دقيق ورثه يا موكلين آن‌ها را با اطلاعات ملك مورد نظر و گواهي انحصار وراثت مطابقت دهيد. از اركان درست‌بودن اين نوع معامله اين است كه همه وراث به هنگام عقد قرارداد حضور داشته و به انجام معامله رضايت داشته‌باشند؛ زيرا در صورت مخالفت حتي يك نفر، معامله خدشه‌دار است و بايد به زماني موكول شود كه سهم‌الارث شخص مخالف پيگيري و از طريق قانوني مشخص شده‌باشد.
چنانچه وراث داراي وكيل باشند، حضور وكيل قانوني آن‌ها به هنگام معامله الزامي است. در معامله با بيش از يك نفر(اشخاص حقوقي)، حضور همه آن‌ها لازم است مگر اينكه يك نفر از جانب بقيه وراث داراي وكالت‌نامه قانوني باشد كه در آن صورت حضور آن شخص به تنهايي كفايت مي‌كند.
اينكه شما مبايعه‌نامه در دست داشته‌باشيد، لزوماً به معناي مالكيت شما نيست و پاي‌بندي به مفاد و تعهدات مندرج در قرارداد توسط خريدار و فروشنده، از الزامات معامله محسوب مي‌شود.
اجتناب از پرداخت كل بهاي مورد معامله
يكي ديگر از نكات حقوقي مهم در خصوص پرداخت وجه مورد معامله است. خريدار ملك يا اجاره‌كننده تا قبل از تحويل‌گرفتن مورد معامله و اسناد و مدارك مربوط، نبايد كل وجه مورد معامله را به فروشنده پرداخت نمايد. فروشنده نيز بايد دريافت مابقي وجه مورد معامله، زمان دريافت آن و نحوه دريافت آن را با جزئيات در قرارداد ذكر كند و ضمانت اجرايي آن را فسخ يك‌طرفه قرارداد بدون نياز به مراجعه به دستگاه قضايي قرار دهد تا در صورت عدم پرداخت وجه كامل مورد معامله، بتواند به ملك خود دسترسي يابد بدون اينكه درگير مسائل و دوندگي‌هاي قانوني شود. در اين صورت هم فروشنده و خريدار و هم مالك و مستأجر، مكلف به انجام تعهدات خود خواهند شد
مشخص كردن جزئيات فسخ قرارداد
به منظور جلوگيري از بروز اختلاف و عدم تعهد به مفاد قرارداد و اتلاف وقت و دردسرهاي آتي براي برطرف كردن آن‌ها، بهتر است تمام شرايط و تعهدات مورد خواست خريدار و فروشنده با جزئيات كامل در قرارداد به صورت مكتوب و با امضاي هر دو طرف قيد شود.
تنظيم سند و ثبت آن
از نكات حقوقي مهم كه تأكيد بر آن لازم است، تنظيم و ثبت سند معامله ملك در دفاتر اسناد رسمي و سامانه اسناد و املاك كشور است. تنظيم اين اسناد در دفاتر رسمي، از وقوع اختلافات حقوقي، ثبتي و كلاه‌برداري جلوگيري خواهد كرد.
در مورد املاك استيجاري، چنانچه قولنامه ملك در آژانس املاك و با امضاي مشاورين املاك نوشته‌شود و در زمان تنظيم قرارداد كد رهگيري دريافت شود، از وقوع دردسرهاي آتي پيش‌گيري خواهد شد. قراردادهاي قولنامه مانند سند عادي هستند و مطالب مندرج در آن‌ها مشمول قوانين سند عادي است.
تنظيم قانوني قرارداد در دفتر معاملات ملكي
از ديگر نكات حقوقي مهم، اين است كه هنگامي كه در آژانس املاك قراردادي تنظيم مي‌شود، براي آن كد رهگيري و هولوگرام اخذ شود. اين تنظيم قرارداد بايد در املاكي انجام شود كه حتماً مجوز كسب قابل رؤيت دارا باشد نه صرفاً سردري با مضمون آژانس املاك! نكته مهم ديگر اين است كه چنانچه قرارداد رسمي در دفاتر اسناد و يا ساير مراجع قانوني توسط فردي تنظيم شود كه صلاحيت تنظيم يا ثبت را نداشته بوده‌باشد، آن قرارداد فاقد رسميت است و عادي تلقي مي‌شود.
صدور حکم رشد برای دختر چگونه انجام می شود؟
خانواده
صدرو حکم رشد برای حضانت دختر چه فرایند و شرایطی دارد؟ در این مطلب به نحوه ی صدور حکم رشد خواهیم پرداخت.
طبق تبصره 2 ماده 1210 قانون مدنی صغیر در صورتی می تواند راجع به امور مالی خود تصمیم گیری کند که هم به سن بلوغ رسیده باشد و هم رشد خود را اثبات کرده باشد. در غیر این صورت صغیر؛ محجور محسوب می شود و نمی تواند مستقلا عمل کند و یا دخل و تصرفی انجام دهد.
حجر به معنای منع شخص از تصرف در اموال و حقوق مالی خود و انجام دادن اعمال حقوقی مانند عقد اعم از نکاح، بیع و … می باشد. افردی که فاقد سن قانونی باشند و یا عاقل و بالغ نشده باشند و یا به رشد نرسیده باشند محجور نامیده میشوند و نمیتوانند حقوق خود را با اراده مستقیم خود انجام دهند بلکه نیاز به ولی یا قیم دارند.
هم چنین طبق ماده 1210 هیچ کس را نمی توان بعد از رسیدن به سن بلوغ به عنوان جنون یا عدم رشد محجور نمود مگر اینکه عدم رشد یا جنون او ثابت شده باشد.
چه کسی صغیر محسوب می شود؟
به طور کلی صغیر کسی است که به سن بلوغ نرسیده است و هنوز کودک محسوب می شود .
بر اساس قانون، افراد صغیر به دو دسته تقسیم می شوند:
1. صغیر غیر ممیز
صغیر غیر ممیز به کودک نابالغی گفته می شود که دارای قوه درک و تمییز نیست، زشت را از زیبا و سود را از زیان تشخیص نمیدهد و مجوز اجرای هیچ حقی از حقوق خود ( اعم از مالی و غیر مالی ) را به صورت مستقل ندارد و فاقد اراده ی حقوقی و قصد محسوب می شود .
2. صغیر ممیز
کودک نابالغی است که از قوه درک و تمییز نسبی و قابل قبولی برخوردار است و سن قانونی برای معامله میتواند ضرر و نفع خود را تشخیص دهد.
سن بلوغ
طبق تبصره 1 ماده 1210 قانون مدنی، سن بلوغ در پسر پانزده سال تمام قمری و در دختر 9 سال تمام قمری است.
در امور غیر مالی فقط شرط بلوغ مورد نیاز است و در صورت اثبات، صغیر می تواند در مورد امور غیر مالی مثل ( نکاح ، طلاق و …. ) مستقلا تصمیم گیری و عمل کند.
اما برای اینکه صغیر (فرد زیر 18 سال ) بتواند در مورد امور مالی خود مستقلا تصمیم گیری کند و دخل و تصرف انجام دهد نیاز به اثبات رشد و دریافت حکم رشد می باشد . به همین جهت صغیر پس از رسیدن به سن بلوغ برای خارج شدن از حجر به اثبات رشد هم نیاز دارد.
برای اثبات رشد دختر به چه مرجعی مراجعه کنیم؟
برای احراز رشد نیاز به صدور حکم رشد از دادگاه خانواده می باشد. به همین جهت ابتدا فرد باید دادخواست صدور حکم رشد را به دادگاه تقدیم و سپس با دریافت ارائه نامه از مرجع قضایی به پزشکی قانونی مراجعه کند. ( البته در خصوصِ تعیین سن، فرد میتواند از مراجع زیربط غیرقضایی هم ارائه نامه گرفته و به پزشکی قانونی تحویل دهد .) این وظیفه ی پزشکی قانونی است که در این زمینه معاینات مربوط را انجام دهد.
فرآیند اثبات رشد دختر در پزشکی قانونی
در پزشکی قانونی رشد جسمی افراد در بخش معاینات بالینی و رشد عقلانی آنان در بخش معاینات روان پزشکی بررسی میشود و در نهایت راجع به دریافت یا عدم دریافت حکم رشد؛ مراجع قضایی تصمیم گیری میکنند. این پروسه برای طی شدن ، حدودا بین دو تا سه ماه زمان میبرد .
دادخواست صدور حکم رشد برای حضانت دختر بر عهده چه کسی است؟
در صورتی که صغیر دارای ولی باشد، از طرف ولی مطرح میشود و در صورت نبودن ولی از طرف قیم مطرح می شود و در صورت نبودن ولی و قیم از طرف مدعی العموم مطرح می شود .
آیا حکم رشد لغو می شود؟
باید در نظر داشت که امکان لغو حکم رشد وجود دارد. فرد مدعی عدم رشد باید درخواست لغو حکم رشد را به دادگاه تقدیم کند . سپس با ارائه نامه ی دادگاه بررسی های مربوط و معاینات لازم در پزشکی قانونی صورت میگیرد و نتایج به دست آمده برای تصمیمات نهایی به مرجع قضایی فرستاده میشود . دادگاه در صورت اثبات عدم رشد ، حکم رشد را لغو و حکم حجر صادر می کند و از آن پس با فرد غیر رشید مانند صغیر رفتار می شود و اجازه تصمیمات مستقل در امور و اجرای حقوق سلب می شود و ولی و قیم فرد می توانند طبق قانون عمل کنند.
مدارک مورد نیاز برای گواهی رشد
-تصویر مصدق شناسنامه
-کارت ملی جهت احراز هویت
-پرداخت هزینه ی دادرسی
متقاضیان تعیین سن
متقاضیان تعیین سن که برای کاهش یا افزایش سن خود و یا تعیین آن به پزشکی قانونی مراجعه می کنند به چند دسته تقسیم می شوند: کسانی که شناسنامه و یا مدرکی برای اثبات هویت خود ندارند و در صورت اقدام برای گرفتن شناسنامه نیاز به تعیین سن دارند. مثل اتباع بیگانه که هنوز شناسنامه ندارند یا بچه های حاصل از ازدواج های نامشروع که بی سرپرست مانده اند و رها شده اند و یا بی تابعیت هایی که نتوانسته اند تابعیت هیچ کشوری را به دست آورند و قصد گرفتن اوراق هویتی را دارند و یا قرار است به فرزند خواندگی گرفته شوند.
برخی دیگر افرادی هستند که دارای شناسنامه می باشند اما مدعی میشوند که شناسنامه متعلق به خودشان نیست ، بلکه متعلق به شخصی است که فوت شده و به عنوان سند احراز هویت شان استفاده شده.
و هم چنین افرادی که زیر 18 سال سن دارند و در پروسه انحصار وراثت، دریافت وام ازدواج، دریافت دیه، اجازه برای خروج از کشور و … قرار میگیرند و درخواست تعیین سن میدهند.
فرآیند تعیین سن چگونه انجام می شود؟
فرآیند تعیین سن از وظایف پزشکی قانونی می باشد و از طریق معاینات ظاهری و پزشکی انجام میشود. معاینات ظاهری شامل بررسی چین و چروک های صورت، وضعیت موها و دیگر خصوصیات ظاهری می شود و معاینات پزشکی شامل بررسی دندان ها، رادیولوژی و … است. هم چنین مدارک تحصیلی و خانوادگی فرد در صورت وجود بررسی می شوند و در نهایت اظهارات کارشناس پزشکی قانونی به مرجع مربوط فرستاده می شود.
مراجع قضایی و ثبت احوال به عنوان دو مرجع معرفی کننده متقاضیان تعیین سن هستند.
نكات حقوقي مهم به هنگام خريد ملك چه هستند؟
آگاهي و اشراف به نكات حقوقي مهم در خصوص خريد ملك و زمين، موجب مي‌شود طرفين معامله بدون درگير شدن در گرفتاري‌هايي كه حل آن‌ها نياز به گرفتن وكيل و مشاور و مراجعه به دستگاه‌هاي قضايي وجود دارد، معاملات خود را به انجام برسانند و خيال‌شان از بابت پيامدهاي مطالب و محتوايي كه امضاء كرده‌اند، راحت باشد.
شرحي بر نكات حقوقي مهم به هنگام خريد ملك
به هنگام معامله ملك، خريدار و فروشنده در حضور مشاور املاك، بر سر جزئياتي توافق مي‌كنند كه در توافق‌نامه فيمابين ذكر و قيد مي‌شود و هر دو طرف آن را امضاء مي‌كنند و مشاور املاك نيز شاهد و ناظر بر معامله سن قانونی برای معامله است. ولي گاهي طرفين يا يكي از طرفين از انجام تعهدات خود سر باز مي‌زند و ضمانت اجرايي براي متعهد كردن شخص خاطي وجود ندارد مگر با مراجعه به دستگاه قضايي و طرح دعوي و شكايت كه پروسه‌اي فرساينده و زمان‌بر است. اين در حالي است كه اگر طرفين قرارداد و مشاور املاك به نكات حقوقي مهم اشراف داشته‌باشند، قراردادي امضاء نمي‌كنند كه از جزئيات آن مطلع نباشند و در نتيجه اين‌گونه به چالش بيفتند.
از اينرو در اين مقاله قصد داريم 10 نكته مهم حقوقي را كه اطلاع از آن‌ها به هنگام انجام معاملات ملكي ضرورت است بيان كنيم تا با ديد باز و آگاهي كامل قراردادهاي معاملات ملكي خود را به انجام برسانيد. بنابراين مطالب خوب اين مقاله را از دست ندهيد!
ضرورت آگاهي به نكات حقوقي مهم
گاهي اوقات معامله زمين و ملك بسيار پيچيده و چالش برانگيز مي‌شود؛ زيرا كه افراد بي‌اطلاع از قوانين و دانستني‌هاي حقوقي اقدام به انجام معامله و امضاي قراردادي مي‌كنند كه از كم و كيف محتواي حقوقي آن و پيامدهايي كه ممكن است بسيار فرساينده و دردسر آفرين باشند، اطلاعات كافي ندارند و در نتيجه براي خود دردسرهاي بزرگ ايجاد مي‌كنند. آگاهي و اشراف به نكات حقوقي مهم در خصوص خريد ملك و زمين، موجب مي‌شود طرفين معامله بدون درگير شدن در گرفتاري‌هايي كه حل آن‌ها نياز به گرفتن وكيل و مشاور و مراجعه به دستگاه قضايي وجود دارد، معاملات خود را به انجام برسانند و خيال‌شان از بابت پيامدهاي مطالب و محتوايي كه امضاء كرده‌اند، راحت باشد. به اين ترتيب هم در وقت اين افراد صرفه‌جويي مي‌شود و هم جلوي ضرر و زيان‌هاي احتمالي گرفته مي‌شود.
انواع دعاوي ملكي
انواع دعاوي ملكي
طرح دعوي در خصوص سن قانونی برای معامله معاملات ملكي كه از نكات حقوقي مهم به شمار مي‌رود، معمولاً به سه شكل رخ مي‌دهد:
- دعاوي حقوقي
- دعاوي كيفري
- دعاوي ثبتي( شامل كلاه‌برداري در زمينه خريد و فروش و اجاره ملك يا نقض قوانين معامله و عدم تعهد به مفاد قرارداد)
نكات حقوقي مهم
- بررسي كامل مدارك فروشنده
- بررسي كامل وضعيت سند ملك يا زمين مورد معامله
- دستور اجرايي فرمان امام در خصوص خريد زمين‌هاي مصادره‌اي
- معامله زمين‌هاي كشاورزي واقع در طرح
- مطابقت ملك با اسناد و وضعيت‌هاي موجود
- معاملات ملكي ورثه‌اي
- اجتناب از پرداخت كل بهاي مورد معامله
- مشخص كردن جزئيات فسخ قرارداد
- تنظيم سند و ثبت آن
- تنظيم قانوني قرارداد در دفتر معاملات ملكي
شرح كامل نكات حقوقي مهم
اكنون كه فهرست‌وار به سرفصل‌هاي نكات حقوقي مهم اشاره نموديم، حال به بيان جزئيات آن مي‌پردازيم تا با اطلاعات كامل به خريد و فروش ملك بپردازيد و خيالتان از بابت نگراني‌هاي قانوني كه ممكن است برايتان به وجود آيد، راحت باشد. شرح اين نكات بدين قرار است:
ضرورت آگاهي از نكات حقوقي مهم در معامله ملك
بررسي كامل مدارك فروشنده
يكي از نكات حقوقي مهم، بررسي مدارك شناسايي فروشنده است كه از الزامات است حتي اگر وكيل قانوني يا شخص ديگري از جمله قيم او بخواهد به جاي فروشنده، قرارداد را امضاء كند. بنابراين احراز هويت مالك اصلي به عنوان فروشنده و تطابق مدارك ارائه‌شده با هويت او بسيار الزامي است و بايد توجه داشت كه فروشنده ممنوع‌المعامله نباشد؛ زيرا اگر چنين شرطي دارا باشد، معامله به لحاظ قانوني باطل محسوب مي‌شود.
يكي از شروط ممنوع‌المعامله بودن فرد، محجور بودن شخص و يكي ديگر از اين شروط، نداشتن سن قانوني (زير18 سال) است. چنانچه شخص ورشكسته باشد نيز، امكان معامله با او وجود ندارد؛ زيرا قانون معامله با افراد ورشكسته را فاقد اعتبار و غيرقانوني مي‌داند.
از ديگر شروط ممنوع‌المعامله بودن، كهولت سن، بيماري فرد و مواردي از اين دست است كه گرچه در اين قسمت تأكيد بر نداشتنِ اين شروط در مورد فروشنده مي‌باشد ولي در واقع هر دو طرف معامله بايد داراي شرايط لازم براي معامله باشند و ممنوع‌العامله نباشند.
براي افرادي كه احتمال محجور بودن آن‌ها مي‌رود، مي‌توانيد از اداره سن قانونی برای معامله سرپرستي محجوران موضوع را پيگيري كرده و استعلام بگيريد. چنانچه فروشنده ملك بيش از يك نفر باشد، بايد مدارك هويتي تك تك فروشندگان و همچنين نمايندگان قانوني آن‌ها بررسي شود.
بررسي كامل وضعيت سند ملك يا زمين مورد معامله
پس از بررسي اسناد و مدارك هويتي فروشنده ملك اشخاص حقيقي و يا اشخاص حقوقي، از نكات حقوقي مهم ديگر بررسي اسناد و مدارك مربوط به زمين يا ملك مورد معامله است. بدين صورت كه همه موارد مهم از جمله؛ مدارك ثبت در دفتر اسناد، مشاعات ساختمان، توابع و ملحقات، وثيقه‌اي يا توفيقي‌بودن ملك مشخص شود.
هر سند مالكيتي قوانين ثبتي مخصوص به خود را دارد. بنابراين به عنوان خريدار يا اجاره‌كننده، پيش از عقد هرگونه قرارداد، از وضعيت سند مورد معامله آگاهي يابيد. چنانچه نكته مبهمي به نظرتان مي‌رسد، بي‌رودربايستي از فروشنده يا مشاور املاك درخواست كنيد موارد مبهم را برايتان شفاف‌سازي كنند و مداركي دال بر بي‌شك و شبهه‌بودن ملك به شما ارائه دهند. شما مي‌توانيد با استفاده از كد رهگيري املاك، به وسيله سامانه دفاتر اسناد و املاك كشور، استعلام بگيريد تا از بي‌نقص‌بودن اسناد و مدارك ملك مورد معامله اطمينان يابيد.
بررسي مدارك ملك يا زمين به عنوان يكي از نكات حقوقي مهم
دستور اجرايي فرمان امام در خصوص خريد زمين‌هاي مصادره‌اي
يكي از نكات حقوقي مهم، مسأله خريد زمين يا ملكي است كه توسط دادگاه‌هاي انقلاب مصادره شده و به نهاد‌هايي از جمله بنياد شهيد، ستاد اجرايي فرمان امام(ره)، كميته امداد امام خميني، بنياد مستضعفان و ساير نهادها واگذار شده‌اند. از آن‌جايي كه خريد چنين مواردي معمولاً با مشكلاتي مبني بر ادعاي احتمالي مالكان قبلي همراه است كه مي‌تواند از طريق سيستم قضايي بررسي و پيگيري شود، جهت اطمينان از صحت مجوزهاي وكالت فروشنده از طرف نهاد مربوطه، مدارك لازم در رابطه با مالكيت اشخاص حقيقي و حقوقي اين املاك و زمين‌ها را بررسي كرده و استعلام‌هاي لازم را اخذ كنيد.
معامله زمين‌هاي كشاورزي واقع در طرح
برخي از زمين‌ها در محدوده طرحي قرار دارند كه به آن طرح تفصيلي مي‌گويند. بنابراين به هنگام خريد زمين، مراقب باشيد كه قبل از انجام هرگونه قرارداد، طرح تفصيلي زمين را از شهر مربوطه بررسي كنيد و اطمينان حاصل كنيد كه مشمول اين طرح نمي‌باشد. در خصوص زمين‌هاي كشاورزي يكي از نكات حقوقي مهم اين است كه اين زمين‌هاي كشاورزي معمولاً فاقد سند رسمي هستند و معامله آن‌ها به صورت دستي و سنتي انجام مي‌پذيرد. از اينرو به هنگام معامله چنين زمين‌هايي يادتان باشد كه قبل از انعقاد و امضاي قرارداد از مراجع مربوطه و دفاتر اسناد رسمي، استعلام‌هاي لازم را در اين خصوص كسب كنيد.
مطابقت ملك با اسناد و وضعيت‌هاي موجود
به هنگام معامله ملك يا زمين، به خاطر داشته‌باشيد كه مورد معامله را به صورت دقيق بررسي كرده و با آنچه در مورد ملك مندرج است مطابقت دهيد. اگر مواردي از جمله خرابي، عيب و نقص و . در ملك يا زمين مورد معامله مشاهده مي‌كنيد، حتي اگر هر دو طرف معامله از آن آگاهي داريد، به صورت مكتوب در متن قرارداد به آن اشاره كنيد.
معاملات ملكي ورثه‌اي
چنانچه ملكي كه معامله مي‌كنيد، ورثه‌اي است، بايد مشخصات دقيق ورثه يا موكلين آن‌ها را با اطلاعات ملك مورد نظر و گواهي انحصار وراثت مطابقت دهيد. از اركان درست‌بودن اين نوع معامله اين است كه همه وراث به هنگام عقد قرارداد حضور داشته و به انجام معامله رضايت داشته‌باشند؛ زيرا در صورت مخالفت حتي يك نفر، معامله خدشه‌دار است و بايد به زماني موكول شود كه سهم‌الارث شخص مخالف پيگيري و از طريق قانوني مشخص شده‌باشد.
چنانچه وراث داراي وكيل باشند، حضور وكيل قانوني آن‌ها به هنگام معامله الزامي است. در معامله با بيش از يك نفر(اشخاص حقوقي)، حضور همه آن‌ها لازم است مگر اينكه يك نفر از جانب بقيه وراث داراي وكالت‌نامه قانوني باشد كه در آن صورت حضور آن شخص به تنهايي كفايت مي‌كند.
اينكه شما مبايعه‌نامه در دست داشته‌باشيد، لزوماً به معناي مالكيت شما نيست و پاي‌بندي به مفاد و تعهدات مندرج در قرارداد توسط خريدار و فروشنده، از الزامات معامله محسوب مي‌شود.
اجتناب از پرداخت كل بهاي مورد معامله
يكي ديگر از نكات حقوقي مهم در خصوص پرداخت وجه مورد معامله است. خريدار ملك يا اجاره‌كننده تا قبل از تحويل‌گرفتن مورد معامله و اسناد و مدارك مربوط، نبايد كل وجه مورد معامله را به فروشنده پرداخت نمايد. فروشنده نيز بايد دريافت مابقي وجه مورد معامله، زمان دريافت آن و نحوه دريافت آن را با جزئيات در قرارداد ذكر كند و ضمانت اجرايي آن را فسخ يك‌طرفه قرارداد بدون نياز به مراجعه به دستگاه قضايي قرار دهد تا در صورت عدم پرداخت وجه كامل مورد معامله، بتواند به ملك خود دسترسي يابد بدون اينكه درگير مسائل و دوندگي‌هاي قانوني شود. در اين صورت هم فروشنده و خريدار و هم مالك و مستأجر، مكلف به انجام تعهدات خود خواهند شد
مشخص كردن جزئيات فسخ قرارداد
به منظور جلوگيري از بروز اختلاف و عدم تعهد به مفاد قرارداد و اتلاف وقت و دردسرهاي آتي براي برطرف كردن آن‌ها، بهتر است تمام شرايط و تعهدات مورد خواست خريدار و فروشنده با جزئيات كامل در قرارداد به صورت مكتوب و با امضاي هر دو طرف قيد شود.
تنظيم سند و ثبت آن
از نكات حقوقي مهم كه تأكيد بر آن لازم است، تنظيم و ثبت سند معامله ملك در دفاتر اسناد رسمي و سامانه اسناد و املاك كشور است. تنظيم اين اسناد در دفاتر رسمي، از وقوع اختلافات حقوقي، ثبتي و كلاه‌برداري جلوگيري خواهد كرد.
در مورد املاك استيجاري، چنانچه قولنامه ملك در آژانس املاك و با امضاي مشاورين املاك نوشته‌شود و در زمان سن قانونی برای معامله تنظيم قرارداد كد رهگيري دريافت شود، از وقوع دردسرهاي آتي پيش‌گيري خواهد شد. قراردادهاي قولنامه مانند سند عادي هستند و مطالب مندرج در آن‌ها مشمول قوانين سند عادي است.
تنظيم قانوني قرارداد در دفتر معاملات ملكي
از ديگر نكات حقوقي مهم، اين است كه هنگامي كه در آژانس املاك قراردادي تنظيم مي‌شود، براي آن كد رهگيري و هولوگرام اخذ شود. اين تنظيم قرارداد بايد در املاكي انجام شود كه حتماً مجوز كسب قابل رؤيت دارا باشد نه صرفاً سردري با مضمون آژانس املاك! نكته مهم ديگر اين است كه چنانچه قرارداد رسمي در دفاتر اسناد و يا ساير مراجع قانوني توسط فردي تنظيم شود كه صلاحيت تنظيم يا ثبت را نداشته بوده‌باشد، آن قرارداد فاقد رسميت است و عادي تلقي مي‌شود.
تیم حقوقی آکادمی تمیس
تیم حقوقی آکادمی تمیس، که توسط تعدادی از مشاورین حقوقی و فارغ التحصیلان دانشگاه تهران و علامه طباطبایی تاسیس شده ، تلاش می کنه تا فاصله بین مفاهیم پیچیده حقوقی و مردم رو برداره
- خرداد ۱۳۹۹ (۱)
- ارديبهشت ۱۳۹۹ (۱)
- دی ۱۳۹۷ (۱۹)
تمیس پادکست
حقوق مدنی
حقوق جزا
حقوق عمومی
تفسیر ماده 190 قانون مدنی؛ شرایط اساسی در صحت معامله
ماده 190 قانون مدنی ، در مقام بیان شروط اصلی برای صحت معاملات مختلف است . بدین ترتیب که نبود هر کدام از این شرایط، موجب بطلان یا عدم نفوذ عقد می شود.
متن ماده 190 قانون مدنی
برای صحت هر معامله شرایط ذیل اساسی است:
1. قصد طرفین و رضای آن‌ها
3. موضوع معین که مورد معامله باشد.
4. مشروعیت جهت معامله
ماده 190 قانون مدنی : قصد و رضا
این ماده، در اولین بخش، بیان میکنه که در انجام یک معامله، اولین شرط برای صحیح بودن، وجود قصد انجام معامله و همچنین رضایت به انجام اون هست. منظور از این دو کلمه (قصد و رضا) و تفاوت اونها رو باید از طریق مواد بعدی قانون مدنی (ماده 191 تا 209) متوجه بشیم. بر اساس موادی که نام بردیم، میشه نکته های زیر رو استخراج کرد:
1. عقد ، با قصد انشا و بوجود آوردن یک پدیده حقوقی، شکل می گیره. باید نشانه ای وجود داشته باشه که وجود قصد رو تایید کنه (ماده 191)
2. انشا و ایجاد پدیده حقوقی، می تونه به وسیله فعل و بدون لفظ انجام بشه. به شکل از معامله، معامله معاطاتی گفته میشه. (ماده 193)
3. معامله بدون قصد، باطله و شکل نمی گیره. مثل معامله افراد مست، خواب یا بیهوش ! (ماده 195)
4. تفاوت قصد با رضا در اینه که با عدم قصد، معامله باطله، اما با عدم رضا، معامله غیرنافذه!
5. غیر نافذ بودن عقد، یعنی اینکه عقد شکل گرفته، اما اثری نداره! و فقط با اعلام رضایت فرد، این اثر فعال میشه! پس اگر یک طرف، بدون رضایت و با اکراه، اموالش رو بفروشه، معامله شکل گرفته ولی اثری نداره و فقط زمانی که فروشنده، رضایت کامل خودش رو اعلام کنه، اثر بیع (فروش) که انتقال مالکیت هست، ایجاد میشه!
بیشتر بخوانید: شرح ماده 10 قانون مدنی
ماده 190 قانون مدنی: اهلیت طرفین
اصولا اهلیت در مقررات قانون مدنی ، یعنی 3 چیز:
تکلیف بلوغ و عقل مشخصه. یعنی اگر شخصی نابالغ یا مجنون (دیوانه) باشه، معامله باهاش باطله (ماده 212)
اما رشد، اصطلاحا به معنای توان تصمیم گیری صحیح و عاقلانه است. که به دو بخش رشد در امور مالی و غیر مالی تقسیم میشه. و مساله بحث برانگیز در این حیطه، رشد در امور مالی هست. چرا که بنابر رای وحدت رویه دیوان عالی کشور (رای شماره 30 - 1364/10/3 ) رشد در امور غیر مالی، با بلوغ ثابت میشه!
اما رشد در امور مالی (که تقریبا به معنی استفاده عاقلانه از اموال هست) باید اثبات بشه. در این مورد، رسیدن به سن قانونی (18 سال) اماره و نشانه ای برای رشد محسوب میشه. اما فرد بالغ زیر سن قانونی، باید برای اثبات رشد، اقامه دلیل کنه و رشدش ثابت بشه!
ماده 190 قانون مدنی: موضوع معین
شرط سوم صحت معاملات ، معین بودن موضوع معامله است . یعنی دو طرف باید بدونن روی چه چیزی معامله می کنن و نسبت به اون علم داشته باشن. معین بودن موضوع معامله، یعنی مقدار و جنس و وصف معلوم باشه!
علاوه بر این، موضوع معامله باید ارزش مالی داشته باشه و با توجه به ماده 215 قانون مدنی، دارای یک منفعت عقلانی و البته مشروع باشه! بنابراین:
1. خرید و فروش چیزی که ارزش مالی نداره، باطله
2. ارزش مالی داشتن، نسبیه و ممکنه چیزی که برای دو نفر ارزش مالی برای معامله نداره، برای دو نفر دیگه داشته باشه (رای هیات عمومی دیوان کشور)
3. چیزی که منفعت مالی داشته باشه، اما منفعت اون مشروع نباشه رو نمیشه مورد معامله قرار داد، مثل مشروبات الکلی
ماده 190 قانون مدنی: مشروعیت جهت معامله
ابتدا باید مفهوم جهت معامله رو متوجه بشیم. جهت معامله اصطلاحا یعنی هدفی که دو طرف از انجام معامله دارن. نکته اساسی اینجاست که در معامله، نیازی نیست که جهت معامله تصریح بشه، ولی اگر شد، باید حتما مشروع باشه وگرنه معامله باطله (ماده 217 قانون مدنی) بنابراین، نتیجه اخلاقی بحث اینه که:
1. انگیزه نامشروع، فقط وقتی عقد رو باطل میکنه که دو طرف از اون آگاه باشن.
دیدگاه شما